올해 주거시설의 낙찰가율은 83%로 지난해까지 이어져온 하락세를 마감하고 반등에 성공했다. 이 같은 낙찰가율 반등의 이유는 대부분 아파트가 올해 내내 전년 대비 높은 낙찰가율을 기록한 영향이 크다. 

지난해의 경우 전국 아파트의 월별 낙찰가율은 12월을 제외하고는 모두 80%대에 머물렀으나 올해 들어서는 1월을 제외하고는 모두 90% 이상에서 형성됐다. 11월에는 97.1%, 12월(16일까지)에는 98.6%까지 올라가며 100% 선까지 넘봤다.

평균응찰자 수는 5.4명으로 지난해(5.1명)에 비해 소폭 증가했다. 2년 연속 전년대비 증가세를 이어오고 있다. 2015~2016년에 6명을 넘어섰던 전국 주거시설 평균응찰자 수는 2018년 4.6명까지 줄었으나 지난해부터 주거시설에 대한 관심이 늘면서 5명대를 회복했다. 

정부의 고강도 부동산 규제가 대부분 주거시설을 겨냥하고 있고, 당분간은 지속될 수 밖에 없어 내년에도 규제에서 자유로운 경매의 주거시설 평균응찰자 수는 증가세를 지속할 것으로 보인다.

2021년 법원 경매 전망...코로나, 변수에서 상수로

올 12월 들어 동시다발적으로 집단감염이 발생해 이제 더 이상 경매법정도 코로나에서 안전한 곳이 아니라는 것이 확인되면서 2021년부터는 경매에 코로나가 변수가 아닌 상수로 작용할 전망이다.

코로나가 정부 정책 등 기존에 경매시장에 영향을 미쳤던 요인들과 다른 점은 모든 지표의 출발점이 되는 진행건수를 증가시킬 수도 있고, 감소시킬 수도 있다는 것이다. 악화된 경기로 인해 한계상황에 내몰린 소유자와 부동산이 늘어나는 점은 진행건수의 증가로 직결된다. 

반면 확진자의 지속적인 증가에 따른 사회적 거리두기 조치는 법원 휴정으로 이어져 진행건수를 급격히 떨어뜨릴 수 밖에 없다. 현재까지 경매법정을 통한 집단감염 사례는 나오지 않았지만 이미 응찰자와 민사집행과 직원까지 확진된 만큼 가능성은 매우 높아진 상태다. 

만약 경매법정을 통한 집단감염 사례가 나온다면 다시 전국 단위의 법원 휴정은 불가피할 것으로 보인다. 이 경우 그간 논의 조차 되지 않았던 온라인 방식을 통한 경매 입찰이 검토 선상에 오를 가능성도 배제할 수 없다.

이렇듯 모든 경매지표의 출발점인 진행건수를 늘릴 수도, 줄일 수도 있는 코로나가 내년에도 경매시장을 좌우할 것으로 보임에 따라 시장 예측은 더욱 어려워졌다. 

또 휴정 조치 이후 재개된 9월 경매시장 집계 결과 주거시설의 총응찰자 수는 8594명을 기록했다. 8월에 기록한 4991명 보다 72.2%나 증가한 수치였다. 10월에는 1만 151명으로 휴정 이전 수준을 곧바로 회복했다.

이와 달리 업무상업시설의 9월 총응찰자 수는 1042명으로 8월의 1362명에 비해 오히려 줄어들었다. 10월과 11월에는 늘긴 했지만 각각 1603명, 1914명으로 증가폭은 주거시설에 비해 미미한 수준이었다. 

9월 총 응찰자 수 비교에서 단적으로 드러났듯이 2019년에 이어 올해 법원 경매도 주거시설이 장악했으며, 이런 현상은 내년에 더욱 심화될 것으로 보인다. 

상가 공실률이 나날이 올라가고 핵심 상권에 있는 대형 매장들도 나가떨어지는 상황에서 상가를 낙찰 받아야할 필요는 많지 않다. 

토지나 공업시설과는 다르게 수익을 추구하는 상가 경매 투자자들은 최근 전세난과 아파트 가격 상승을 보며 주거시설로 갈아탈 생각을 더 굳힐 수 밖에 없다.

이렇게 주거시설에 쏠릴 관심은 거의 대부분 아파트가 향유할 가능성이 크다. 올해 전국 아파트의 낙찰가율은 약 95%로 지난해(87.5%) 보다 크게 올랐다. 

이에 비해 연립·다세대의 낙찰가율은 71%로 지난해와 별 차이가 없고, 단독·다가구의 낙찰가율도 74%로 작년과 거의 비슷했다. 유일하게 아파트에만 지갑을 더 연 것이다. 이에 따라 올해 아파트와 다른 용도 주거시설의 낙찰가율 차이는 역대 최대 수준으로까지 벌어졌다.

일반 매매시장에서 아파트 가격이 상승함에 따라 응찰자들이 감정가가 아닌 시세를 기준으로 응찰가를 산정하는 경향이 더 짙어지면서 내년 아파트의 낙찰가율은 올해보다 더 높아지거나 최소한 강보합 수준을 유지할 것으로 점쳐진다. 특히 서울 아파트의 경우 갈수록 물량이 줄어들고 있어 나오는 족족 유찰없이 낙찰될 것으로 보인다.

4/4분기 김포, 파주, 울산, 부산에서 확인했듯 내년에도 정부의 핀셋 규제를 피해가는 ‘핀셋 경매’는 2021년에도 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 더욱 더 많은 사람들이 경매의 가장 큰 매력 또는 경매를 하는 가장 큰 이유를 저렴한 낙찰이 아닌 ‘규제 Free’로 인식하게 될 것으로 보인다.

올해 10월 서울 아파트의 낙찰가율은 111.8%로 월별 기준으로 역대 최고치를 기록했다. 김포시의 11월 아파트 낙찰가율은 무려 131.2%로 최고치를 다시 썼고 강 건너 파주시의 아파트 역시 11월에 ‘미친’ 낙찰가율을 기록했다. 낙찰가율만 놓고 보면 저렴하다는 표현을 쓰기가 어려울 정도다.

이러한 현상은 기존의 토지거래 허가 외에 자금조달계획서 제출 의무까지 추가되면서 더욱 두드러졌다. 경매는 토지거래허가와 자금조달계획서 제출에서 자유롭기 때문이다. 

김포가 조정대상지역으로 지정된 11월에 몰려든 투자자들로 파주 아파트의 낙찰가가 밀어 올려진 것과 같은 사례가 내년에도 나올 것으로 예상된다.