올해 상반기(2019.5.31 집계 기준) 아파트 매매가격은 전국적으로 0.36% 하락하며 지난 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환했다.

주로 지방의 하락폭이 컸다. 경남이 0.93% 하락해 가장 큰 낙폭을 보였고, 충북(-0.73%), 경북(-0.70%), 울산(-0.68%), 강원(-0.65%), 부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면 이른바 '대대광'으로 불리는 대전(1.20%), 대구(0.28%), 광주(0.37%)는 비규제 지역 풍선효과와 분양시장 호조에 힘입어 매매가격이 상승했다.

전남도 광양과 여수 등 전세비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘어나며 0.15% 상승했다.

서울은 상반기 동안 0.32% 하락했다. 부동산 시장 규제 직격탄을 맞은 강남4구가 하락세를 이끌었다.

다만 4월 이후부터 집값 바닥론과 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 잠실주공5단지, 은마, 둔촌주공, 개포주공 등 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 상승하며 낙폭을 줄였다. 신도시를 비롯한 경기(-0.53%)도 매매가격이 떨어졌다.

오른 가격에 대한 가격조정과 정부의 3기신도시 공급계획 발표로 향후 공급 리스크와 입지적 열위에 대한 우려로 약세가 이어졌다.

◆새 아파트 공급 지속되며 전세시장 하향안정, 2008년 하반기 이후 최저치

전세시장은 올 상반기 전국적으로 1.07% 하락하며 2008년 하반기 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 신규 입주물량 증가로 전세시장에 숨통이 틔였고 일부 지역에서는 갭투자 전세매물 출시로 역전세 현상을 보이는 지역도 있었다.

시·도별로는 경기가 1.76% 하락하며 전국에서 전셋값이 가장 많이 떨어졌다.

의왕, 안양, 양주 등 새 아파트 공급이 많은 지역에서 새 아파트 갈아타기 수요가 늘면서 기존 아파트 전셋값 하락폭이 컸다. 이어 ▼경남(-1.57%) ▼서울(-1.12%)이 뒤를 이었다.

서울은 신규 입주가 몰린 송파구, 성북구 등이 전셋값 하락을 견인했다.

경남도 김해와 진주 등 공급이 많은 지역을 중심으로 전셋값 하락폭이 컸다. 이외 ▼울산(-1.09%) ▼강원(-0.78%) ▼경북(-0.64%) ▼인천(-0.64%) ▼부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면 대전(0.44%)과 대구(0.31%)는 전셋값도 동반 오름세를 이어갔다. 입주물량이 상대적으로 적었거나 구도심 도시정비사업에 따른 이주 수요로 전셋값이 상승했다.

또 청약 대기 수요자들이 전세시장에 머무르면서 전셋값 상승으로 이어진 것으로 분석된다.

◆하반기 아파트 시장, 규제효과·공급확대로 '하향 안정' 전망

올 하반기 아파트 시장은 9·13 대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것으로 예상된다.

서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전, 대구, 광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 전망이다.

최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다.

다만 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 보인다.

전셋값은 상반기와 마찬가지로 안정세를 보일 것으로 예상된다.

신규 아파트 입주물량이 17만 1333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발·재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다.