지난해 5월 GS건설이 대전 중구 대흥1구역 주택재개발사업구역에서 분양한 센트럴자이가 중대형 일부를 제외한 전 주택 형이 마감됐다. 그러자 인근 대흥2구역 재개발사업도 속도를 낼 것으로 예상됐다. 하지만 정확히 1년이 지난 현재 대흥2구역 재개발사업은 답보상태를 벗어나지 못하고 있다. 옛 중구 르네상스를 이끌던 주거단지가 아파트와 노후주택 밀집지역이 마주하는 형국이 될 우려가 커진 것.

◇"출혈경쟁 불사할 땐 언제고"… 조합, 코오롱건설 시공권 철회

대흥2구역 주택재개발사업지구 전경

코오롱은 지난 2003년부터 2년여 간 대흥2구역 재개발 시공권을 확보하기 위해 물밑 작업을 벌여왔다. 그러다 수주전 막판에 계룡건설이 뛰어들어 무이자 이주지원금 증액 등 출혈경쟁까지 벌였으나 결국 시공사로 최종 선정됐다. 대흥2구역 시공사 선정이 이뤄진 2005년만 하더라도 마감재를 얼마나 더 제공하느냐, 이사비용을 얼마나 더 줄 것이냐 등을 놓고 건설사들이 ‘아귀다툼’을 불사했다. 하지만 지금의 재개발 사업지구 풍경은 판이하다.

대흥2구역 조합이 사업시행인가를 받은 건 2009년 5월 1일. 아파트를 지으라는 허가는 얻었지만 코오롱건설은 3년이 지나도록 미동도 하지 않고 있다. 조합 측에 사무실 운영비 등도 더 이상 지원하지 않고 있다. 임대료를 내지 못해 사무실을 비우고 유은중 총무이사 소유의 건물로 이사했다. 전기․전화 요금은 조경은 조합장이 부담하는 실정.

사정이 이렇다보니 주민들의 생활불편이 말이 아니다. 재개발지구라는 이유로 도시가스가 들어오지 않는 게 가장 큰 곤란함. 어려운 동네 사는 사람이 가장 비싼 연료인 석유로 난방을 해야 하는 아이러니한 상황이 빚어지고 있는 셈이다. 시설보수도 엄두를 내지 못하고 있다. 집을 팔고 살만한 동네로 이사를 가려해도 매매가 되지 않는 건 물론 세입자 구하기도 하늘의 별따기다. 유 총무이사는 “집을 고치면서 살 수도 없고 생활불편을 고스란히 감수할 수밖에 없는 실정”이라고 했다.

◇재개발 시공권 확보하고 망설이는 건설사, 이유는?

대흥2구역 주택재개발사업지구 너머 대흥1구역에 건축 중인 센트럴자이를 바라보는 주민들의 상실감만 커지고 있다.

건설경기가 장기간 침체되면서 건설사들의 여유자금도 바닥을 드러냈다. 이주비용과 조합에서 탈퇴하는 현금 청산자를 포함하면 초기에만 수백억 원이 소요된다. 은행에서 PF(프로젝트 파이낸싱)를 일으켜야 하는데 이마저도 여의치 않은 게 현실.

건설사들이 망설이는 보다 근본적인 이유는 사업성에 있다.

그나마 성공했다는 대흥1구역 센트럴자이도 비례율(개발이익이 반영된 각 조합원의 자산가치)을 놓고 시공사인 GS건설과 조합원 간 갈등이 발생했었다. 시공사 측이 당초 조합원들에게 보장했던 비례율 119%를 100%로 하향했기 때문. GS건설이 19%의 이익을 조합원들에게 돌려주려면 분양가를 3.3㎡당 평균 850만 원 정도로 책정해야 했다. 미분양을 우려한 시공사와 조합은 결국 3.3㎡당 평균 740만 원으로 분양에 나섰다.

GS건설은 한 발 더 나아가 중도금에 대한 이자까지 부담하는 파격적인 조건을 내걸었다. 조합원과 건설사가 모두 이익을 포기한 덕분에 그나마 순조롭게 분양을 할 수 있었던 셈. ‘손해만 나지 않으면 성공’인 게 요즘 재개발 시장의 풍속도란 얘기다.

유 총무이사는 “지난 3월3일 코오롱에 대해 계약해지를 하면 다른 시공사가 붙을 것으로 기대했는데 막상 입찰공고를 냈더니 응찰한 업체가 한 곳도 없었다”고 했다.

재개발 사업이 지지부진해지자 정부는 주민들의 생활불편 해소를 위해 진행이 되지 않는 지역은 주민들의 동의서를 받아 조합을 해산할 수 있도록 출구를 마련했다. 하지만 주민들 입장에서는 그동안 건설사에서 지원한 자금을 환불해야하기 때문에 조합 해산을 쉽사리 결정할 수 없는 상황이다. 유 총무이사는 “법적으로 조합을 해산할 수 있지만 조합에서 지금까지 쓴 비용은 어떻게 하느냐. 대전시나 국가에서 갚아주는 것도 아니지 않느냐”고 했다.

대흥1구역 센트럴자이가 그나마 성공적으로 분양된 데에는 시공사와 조합 모두 이익을 포기했기 때문이다.

대전시가 필요한 주택을 원도심 재개발 등으로 충당해야 했는데 신도시 개발 등 팽창중심의 도시정책에만 일관해왔다는 게 이유다.

유 총무이사는 “2010년 지방선거에서 염홍철 시장이 재개발‧재건축 사업을 우선 시행하겠다고 공약하고 현수막을 곳곳에 내걸었다. 하지만 재개발 재건축에 대한 정책이 나오지 않고 있다. 조합원들을 속인 것 아니냐”고 따지듯 말했다.

한편 사업시행인가를 받은 대전지역 재개발사업 지구 6곳 중 목동1구역(포스코건설)과 대흥1구역(GS건설)을 제외한 대흥2구역, 선화1구역, 은행1구역, 문화2구역 등은 시공사 처분만 바라보는 실정이다.