# “올해 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수해 노후 준비를 하려고 합니다. 문제는 과거 임대료를 연체한 사실이 있다며 건물주가 권리금회수를 거부한다는 겁니다. 이미 연체된 임대료는 모두 낸 상황인데도 권리금회수를 방해하니 막막합니다”과거 임대료를 연체한 세입자의 권리금회수를 놓고 건물주와 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 임대차 관계에서 임대료 연체 사실은 중요한 변수가 될 수 있다고 경고한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금회수 기회를 보장
# “최근 건물주가 된 이후 처음으로 신규 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 주변에서 계약과 함께 제소전화해 신청도 꼭 하라는 조언을 들었는데 신청에 필요한 조건을 알지 못한다는 겁니다. 혹시나 조건에 맞지 않아 신청이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다”세입자와 계약을 앞둔 초보 건물주들이 제소전화해 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 일이 적지 않다. 전문가들은 제소전화해는 초보 건물주라도 누구나 쉽게 이용할 수 있는 법적 제도라고 조언한다.2일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통
"며칠 전 집주인이 실거주 통보를 하며 집을 빼달라고 합니다. 문제는 제가 갱신요구권을 행사한 적이 없었고 집주인이 굳이 여기서 살 이유가 없어 허위 통보가 의심된다는 겁니다. 집주인은 집을 빼주지 않으면 명도소송을 제기하겠다고 맞서고 있는데 답답하기만 합니다"주택 임대차에서 집주인의 실거주 통보로 세입자와 명도 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 집주인에게 실거주 사유가 있더라도 맹목적인 명도소송은 어려운 경우가 있다고 경고한다.엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “집주인의
# “계약 기간 중 3기 이상 임대료를 연체해 최근 건물주로부터 계약해지 통보를 받았습니다. 문제는 제가 위법을 저질러 계약이 해지됐으니 권리금회수 기회도 보장하지 않겠다는 겁니다. 물론 저의 잘못은 인정하지만, 권리금회수까지 못 한다니 답답하기만 합니다”세입자가 위법을 저질러 계약이 해지됐음에도 권리금회수 기회를 보장해 달라며 건물주와 마찰을 빚는 일이 적지 않다. 전문가들은 세입자의 위법 행위로 인한 계약해지는 스스로 권리를 포기하는 것과 같다고 경고한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자
# “계약이 끝나면 권리금을 회수할 계획으로 건물주에게 신규 세입자를 주선했습니다. 문제는 건물주가 앞으로 다른 업종의 세입자를 받겠다며 제가 주선한 세입자마다 거부한다는 겁니다. 계약 종료가 코앞인데 이대로 가다간 권리금회수를 하지 못할까 걱정됩니다”건물주의 방해로 권리금회수가 어려워진다면 세입자는 계약 종료일을 앞두고 초조한 마음이 들 수밖에 없다. 전문가들은 건물주의 권리금회수 방해행위가 확실하다면 계약이 종료되더라도 문제가 없다고 조언한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 세입자는 보증금반환을 요구할 권리
# “3년 후 건물을 매각해 노후를 대비하려고 합니다. 다만 한 점포가 현재 공실이라 3년까지만 세입자를 받아 임대료 수입을 얻고 싶습니다. 때문에 세입자와 계약 시 제소전화해를 통해 3년 이후로는 갱신요구권을 행사할 수 없다는 조항을 넣으려고 합니다”제소전화해를 할 때 자신의 이익을 위해 세입자의 권리를 막으려는 건물주들이 적지 않다. 전문가들은 강행규정으로 보호되는 세입자의 권리는 함부로 막을 수 없다고 조언한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 “상가나 주택 임대차에서 세입자의 갱신요구건을 정당하지 못한 사유로 거
# “앞으로도 계속 장사를 하고자 계약을 갱신할 생각입니다. 문제는 계약 기간 중 임대료를 몇 번 연체한 적이 있다는 겁니다. 임대료가 3기 이상 연체되면 권리금회수도 어렵다는데 계약이 갱신되면 임대료를 연체한 사실도 새롭게 갱신되는지 궁금합니다”세입자 가운데는 임대료 연체에 관한 상식이 부족해 권리금회수 시 건물주와 갈등을 빚는 일이 종종 발생한다. 전문가들은 법률상 세입자가 3기 이상 연체하면 권리금회수를 주장할 수 없다고 조언한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 3기 이상의 임대료 연체는 세입자에게 많은
# “계약 기간이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 있습니다. 문제는 제가 퇴거를 요구하자 세입자는 계약 종료에 관한 객관적인 증거가 없다며 저의 요구가 부당하다 맞서고 있다는 겁니다. 법 절차에 대해 아는 게 없다 보니 어떤 증거가 필요한지 막막하기만 합니다.”세입자가 명도의무(건물주에게 건물을 반환하는 의무)를 지키지 않아 마음고생 하는 건물주들이 수두룩하다. 전문가들은 사전에 명도에 대한 합의 증거를 반드시 확보해 두는 게 중요하다고 조언한다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “명도소송은 세입자의 명도의무 위반으로 인해 제기하
# “6개월 후 상가 계약이 끝납니다. 이번 계약이 끝나면 권리금을 회수해 장사를 접을 계획입니다. 한 가지 불안한 점은 재계약 의사가 없는데 권리금회수가 가능한지 모른다는 점입니다. 상가 임대차에서 재계약을 하지 않아도 권리금회수가 가능할까요?”권리금을 돌려받을 때 재계약 여부를 두고 혼란을 겪는 세입자가 늘어가는 가운데 정확한 법률해석에 이목이 집중되고 있다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “상가 임대차에서 세입자의 갱신요구권과 권리금보호 규정은 동일한 측면이 있다”며 “때문에 재계약을 하지 않으면 권리금도 함께 포기된다고
# “전세 기간이 끝났음에도 세입자가 나가지 않고 버티고 있습니다. 혹시나 세입자가 계약이 연장된 것으로 착각하고 있나 생각도 들지만 이에 관해 저에게 통보도 하지 않은 상황입니다. 때문에 명도소송을 진행하려고 하는데요. 주택 명도소송에서 주의해야 할 사항이 있나요?”주택 명도소송 실패 사례가 늘어가는 가운데 성공확률을 높이는 주의사항들이 눈길을 끌고 있다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “명도소송은 상가 및 주택 임대차에서 세입자를 합법적으로 내보내기 위한 소송”이라면서도 “다만 상가와 주택 명소소송은 법률적인 근거나 상황이
# “갱신요구권을 행사한 세입자의 계약이 곧 끝나갑니다. 갱신 기간이 끝나면 제가 실거주할 계획입니다. 문제는 세입자가 계약이 끝난 후에도 나가지 않는다는 겁니다. 세입자는 제가 계약해지 통보를 하지 않았다며 묵시적 갱신 상태라 맞서고 있습니다. 이 경우 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있나요?”세입자의 명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 두고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 세입자의 명도의무는 법률상 계약 기간이 끝날 때 발생하지만, 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 수도 있다. 다만 갱신요구권으로 연장된
“세입자와 상가 계약을 맺으면서 제소전화해도 신청해 둔 상황입니다. 한 가지 걱정인 것은 제소전화해가 성립되면 해상 조서의 효력이 언제까지 유지되는지 잘 모른다는 점입니다. 세입자와 맺은 제소전화해 조서는 법률상 언제까지 효력을 인정받을 수 있나요?”상가 임대차에서 세입자와 맺은 제소전화해 조서의 효력유지 기간을 두고 건물주들이 혼란을 겪는 일이 종종 발생한다. 제소전화해 효력은 법원으로부터 성립 결정을 받은 직후 발생하지만, 그 효력이 언제까지 이어지는지 모르는 경우가 많기 때문이다.30일 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “제
“제가 2년 후 건물을 매도할 계획으로 마지막 세입자를 받고자 합니다. 따라서 신규 세입자에게 이 같은 사실을 알리고 추후 문제를 예방하기 위해 제소전화해 조서에 갱신요구권 포기에 대한 합의 내용을 넣으려고 계획 중입니다. 세입자만 허락한다면 이러한 조항을 제소전화해에 넣어도 법적인 효력을 인정받을 수 있겠죠?”건물주가 제소전화해 이용 목적을 오해하여 법원으로부터 기각이나 보정 명령을 받는 일이 종종 발생한다. 제소전화해는 세입자가 위법한 행동을 했을 때 비교적 빠르게 문제를 해결해줄 수 있는 장점이 있지만, 제도 취지를 잘못 이해
“상가 세입자가 임차한 점포에 무단으로 구조 변경을 시도하다 건물 외벽에 금이 가고 말았습니다. 저는 당장 점포를 빼라며 계약 해지를 요구했습니다. 문제는 세입자가 훼손된 부분은 보상을 해주겠지만, 계약해지는 부당하다고 맞서고 있다는 겁니다. 하지만 훼손 정도가 심해 세입자를 내보내고 싶은데 상가 명도소송을 제기할 근거가 될 수 있나요?”계약 기간 중 세입자의 잘못으로 건물 일부가 훼손되는 경우가 종종 생긴다. 세입자는 계약이 끝날 때 부동산을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있다. 때문에 계약 기간 중 고의로 낸 훼손 사실이 있다면 그
“새로운 세입자가 들어와 임대차 계약을 맺으려 합니다. 문제는 제소전화해까지 신청하려고 하는데 제가 초보 건물주라 제소전화해 조항에 어떤 내용을 넣어야 하는지 모른다는 겁니다. 자칫 잘못된 조항을 넣으면 법원에서 기각이나 보정명령이 내려진다고 하던데 정확히 어떤 조항 조심해야 할까요?”초보 건물주라면 제소전화해 조항을 두고 혼란을 겪는 일이 자주 발생한다. 특히 변호사를 선임해 제소전화해 절차를 진행하는 경우와 달리 셀프 제소전화해를 준비하는 경우 작성한 화해조서에 문제가 발생하는 상황이 생길 수 있다.법도 종합법률사무소 엄정숙 부
“지난 6년간 한곳에서만 장사해 계약 기간이 끝나면 다른 곳에서 장사하려고 합니다. 문제는 신규세입자를 구해 권리금 거래를 하려고 할 때 건물주가 합법적으로 이를 거부하는 사례가 있다고 들었습니다. 어떤 경우에 권리금 거래가 불가능한지 궁금합니다”권리금 회수를 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 법률상 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장할 권리가 있다. 다만 몇 가지 경우엔 건물주가 세입자의 권리금 거래를 거부하더라도 합법인 경우가 있어 주의가 필요하다.법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “세입자의 권리금 거래는
“1년 전 계약갱신요구권을 행사해 전세계약이 연장된 상황입니다. 문제는 근무지가 지방으로 발령돼 이사해야 한다는 겁니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약해지를 요구하니 계약 기간을 지키지 않았다며 복비를 부담하지 않으면 전세금을 돌려주지 않겠다고 합니다. 집주인의 이런 요구를 들어줘야 하나요?”임대차 계약 기간은 집주인뿐 아니라 세입자도 지켜야 할 의무사항 이다. 즉 법률적으로 타당한 이유가 없는 한 어느 한쪽에서 마음대로 계약을 중도에 해지할 수 없다는 말. 다만 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 상황은 다르다. 세입자가
“전세 기간 중 집주인이 바뀌었습니다. 문제는 새 집주인이 바빠 아직 새로운 계약서를 작성하지 않았다는 겁니다. 혹시나 문제가 생기면 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다. 새 계약서를 작성하지 않아도 문제가 없나요?”전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌었지만 새로운 계약서를 작성하지 못했다면 세입자는 애가 탄다. 혹시나 새 집주인에게 문제가 생겼을 경우 전세금 돌려받기가 어렵진 않을까 걱정이 앞서기 때문.엄정숙 부동산 전문변호사는 “전세 계약이 끝나지 않은 상태에서 집주인이 바뀌면 계약서도 새로 작성해야 하는지 혼란을 겪는 세입자들이
“전세로 2년 거주 후 현재는 묵시적 계약갱신이 된 상태입니다. 문제는 아직 연장된 계약 기간이 한참 남았는데 집주인이 실거주하겠다며 나가라고 합니다. 제가 거부하자 명도소송까지 제기하려고 합니다. 묵시적 갱신 기간에 집주인이 실거주 목적으로 명도소송을 할 수 있나요?묵시적 갱신 기간에 실거주를 통보하는 집주인이 등장하면서 마음고생 하는 세입자들이 많다. 계약이 끝나기 전에 집주인이 실거주를 통보하는 경우와 달리 이미 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태라면 상황은 간단치 않다.엄정숙 부동산 전문변호사는 “임대차3법에는 집주인이 실거
“상가 임대차 계약이 끝나가는 시점에 세입자가 갱신요구권을 행사했습니다. 문제는 제가 해당 점포를 운영하고 싶어 갱신요구권을 거절하고 싶다는 겁니다. 주택의 경우 실거주 목적이면 집주인이 갱신요구권을 거부할 수 있다고 알고 있습니다. 상가도 건물주가 실사용 목적이라면 갱신요구권을 거부하거나 명도소송을 제기할 수 있나요?”계약 갱신요구권을 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 주택 임대차에서 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거부와 달리 상가 임대차 관계에서 건물주가 실사용 목적으로 세입자의 갱신요구권을 거절한다면 상황은 간단