# “전세 기간이 끝났음에도 세입자가 나가지 않고 버티고 있습니다. 혹시나 세입자가 계약이 연장된 것으로 착각하고 있나 생각도 들지만 이에 관해 저에게 통보도 하지 않은 상황입니다. 때문에 명도소송을 진행하려고 하는데요. 주택 명도소송에서 주의해야 할 사항이 있나요?”

주택 명도소송 실패 사례가 늘어가는 가운데 성공확률을 높이는 주의사항들이 눈길을 끌고 있다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “명도소송은 상가 및 주택 임대차에서 세입자를 합법적으로 내보내기 위한 소송”이라면서도 “다만 상가와 주택 명소소송은 법률적인 근거나 상황이 달라 주의가 필요하다”고 당부했다. 

이어 “주택 명도소송을 제기하려 한다면 집주인 입장에서 3가지 주의사항을 반드시 지켜야 명도소송 진행에 차질이 없다”고 조언했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

주택 명도소송에서 집주인이 주의해야 할 첫 번째 사항은 세입자의 월세 연체 여부다. 주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 ‘세입자가 2기 이상 월세를 연체하게 되면 임대차 해지 사유’에 해당한다고 규정하고 있다.

주목해야 할 점은 ‘2기’라는 대목이다. 집주인 가운데는 법 규정의 2기를 단순히 2개월 동안 월세를 내지 않는 개념으로 이해하는 경우가 많다. 하지만 이는 정답이라고 하기에는 부족한 면이 있다.

법 규정에서 말하는 ‘2기 이상 연체’란 2개월 치의 월세 총합을 말한다. 즉 세입자가 2개월 치에 달하는 월세를 한 푼도 내지 않았다면 위법에 해당한다는 뜻. 주의할 점은 연체횟수가 2개월은 맞지만, 총합이 2개월 치가 아니라면 소송을 제기할 수 없다.

엄 변호사는 “가령 세입자가 1개월은 한 푼도 내지 않았지만, 다음 달 월세는 절반을 냈다면 총합이 2개월 치에 해당하지 않음으로 소송을 제기할 근거가 없다”며 “반면 상가 임대차에서는 3기 이상 임대료 연체 시 임대차 해지 사유에 해당한다는 점에서 주택과 상가 임대차의 가장 큰 차이점으로 볼 수 있다”고 설명했다.

주택 명도소송 시 주의해야 할 점 두 번째는 계약해지 통보는 필수라는 점이다. 간혹 집주인 가운데는 세입자가 계약종료 전까지 계약 연장에 관한 통보가 없었다는 이유 또는 갱신요구권을 다 사용한 기간이라 계약이 자동으로 종료된다고 생각하는 경향이 있다.

하지만 해당 사유는 주택 명도소송에서 집주인이 범할 수 있는 가장 흔한 실수 중 하나다.

주임법 제6조의 제1항에는 ‘임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 상호 간 갱신거절이나 해지에 관한 통지를 하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 규정하고 있다.

다시 말해 법률상 정해진 기간 안에 집주인과 세입자가 계약갱신이나 해지에 관해 의사를 표시하지 않았다면 법률상 계약이 자동으로 연장된다는 말. 주택 임대차에서는 이를 ‘묵시적 갱신’이라 한다.

엄 변호사는 “명도소송에서는 계약 관계가 유지되고 있다면 소송을 제기할 수 없다”며 “따라서 명도소송이 성립하기 위해서는 계약해지 통보가 필수고 이는 세입자가 위법을 저질렀든 일반적인 상황이든 반드시 지켜야 할 선행 절차임을 명심해야 한다”고 강조했다.

한편 명도소송 절차 중에도 집주인이 주의해야 할 사항은 남아 있다. 위법을 저지른 세입자라도 집주인으로부터 전세금을 돌려받아야 할 권리가 있다는 점이다. 세입자는 이를 악용해 패소판결 후에도 전세금을 돌려받지 못했다며, 항변하는 경우가 있어 소송이 길어질 수 있다.

엄 변호사는 “때문에 명도소송을 진행할 때 집주인은 세입자에게 전세금반환 의무를 이행해야 한다”며 “간혹 소송 진행을 어렵게 만들기 위해 세입자가 전세금을 받지 않는 경우가 있지만, 공탁 제도를 이용하면 문제를 간단하게 해결할 수 있다”고 귀띔했다.

공탁이란 보증금을 공탁 기간에 맡기는 것을 말한다. 즉 세입자가 고의로 보증금을 받지 않고 있지만, 법률상 지정된 기관에 보증금을 임시로 맡김으로써 집주인의 보증금반환 의무를 인정받을 수 있다.