“계약 기간 중이지만, 세입자와 제소전화해를 맺으려고 합니다. 문제는 세입자가 이미 3기 이상 임대료를 연체했다는 겁니다. 원칙대로라면 지금이라도 임대차 해지사유에 해당하지만, 임대료 납부를 약속받고 이번에는 넘어가려고 합니다. 계약 기간 중간 그것도 임대료 연체가 있는 상태에서도 제소전화해가 가능한가요?”

‘제소전화해’ 신청 시기를 두고 건물주들이 혼란을 겪는 사례가 종종 발생한다. ‘제소전화해’는 주로 임대차 계약 당시부터 신청 절차를 진행하는 경우가 많다. 물론 계약 기간 중간에 맺는 경우도 있지만, 법률상 세입자에게 이미 문제가 발생했다면 상황은 간단치 않다.

24일 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “임대차관계에서 제소전화해는 집행력이 있기 때문에 세입자의 임대료 연체를 사전에 방지하고 명도소송(건물을 비워달라는 소송)을 대비하는 효과가 있다”면서 “때문에 세입자에게 문제가 발생한 후보다는 미리 신청해야 한다는 인식이 강하다”고 설명했다. 

이어 “하지만 제소전화해는 계약이 유지되고 있는 한 언제든 가능하고 설령 세입자가 임대료를 연체했더라도 신청할 수 있다”고 조언했다.

‘제소전화해’란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해 조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 건물주가 계약해지 통보를 해도 법률상 타당하다고 규정하고 있다. 

다만 세입자가 임대료를 연체했더라도 건물주가 계약해지 통보를 하지 않았다면 법률상 계약관계가 유지되고 있는 것으로 판단한다.

즉 세입자에게 계약 해지 사유가 발생했더라도 건물주가 이를 문제 삼지 않았다면 계약관계는 유효하다는 말. 따라서 제소전화해 역시 계약관계에 있는 당사자가 맺는 제도이기 때문에 임대료 연체가 발생한 상황에서도 서로 동의 했다면 신청이 가능하다.

반면 세입자에게 문제가 있는 상태에서 제소전화해를 맺을 때는 유의할 점이 있다. 제소전화해는 성립 이후 발생하게 될 세입자의 위법행위를 방지하고 법적 책임을 묻는 제도이지 성립 이전의 문제까지 책임을 묻는 건 어렵다는 점이다.

엄 변호사는 “제소전화해 성립 이전에 발생한 문제가 있다면 확실히 매듭짓는 절차가 필요하다”며 “가령 이미 연체된 임대료를 언제까지 어떻게 처리할 것인지 또 해당 약속이 지켜지지 않거나 추후 같은 문제가 발생하면 강제집행 신청에도 이의를 제기하지 않겠다는 등의 조항을 넣는 것이 좋다”고 말했다

한편 건물주가 이미 계약해지를 통보한 상황에서도 제소전화해 신청이 가능한 경우가 있다. 지속적인 임대료 연체에 건물주가 계약해지를 통보했지만, 세입자가 계약유지를 희망할 경우다.

이때도 계약유지에 대한 결정권은 건물주에게 있다. 세입자에게 이미 계약해지를 통보한 상황이지만, 세입자가 계약유지를 희망하고 건물주가 이를 받아들인다면 계약유지에 문제가 없다는 뜻.

엄 변호사는 “흔하지는 않지만, 위법을 저지른 세입자에게 계약 유지조건으로 제소전화해를 신청하는 경우가 종종 있다”며 “이 상황도 마찬가지로 과거 책임에 대한 합의와 이를 토대로 한 제소전화해 조서작성이 중요하다는 사실을 명심해야 한다”고 귀띔했다.