[박길수 기자] 우리나라에서 '부동산' 용어가 공식적으로 사용된 때는 1912년 3월에 공포된 ＜조선부동산증명령＞과 동 시행규칙, ＜부동산등기령＞과 동 시행규칙 등에서부터라고 합니다.

민법에서는 ‘토지와 그 위에 있는 건축물 및 입목 등의 정착물을 부동산’이라고 정의하고 있습니다.

특히 주택은 부동산시장에서 거래의 대상이기 이전에 ‘가족이 사는 곳’입니다.

일각에서는 부자가 되려면 무조건 알아야 할 것이 부동산이라고 합니다.

디트뉴스24는 창간 21주년을 맞아 [디트 REPORT…REAL ESTATE] 코너를 신설, 정기적으로 대전과 세종, 충남의 부동산 관련 정보를 쉽고 재미있게 전달해 수요자들의 정보 해소에 일정정도 기여하고자 합니다. [편집자 주] 

[박길수 기자] 현재 우리나라에서 부동산 가격흐름을 가장 잘 나타내는 통계는 한국부동산원과 KB부동산 두 곳에서 발표하는 ’전국주택가격동향조사’입니다.

원래 정부의 공식적인 전국주택가격동향조사는 지난 1986년 1월 KB부동산에서 시작했으나 2013년 1월부터 한국부동산원으로 이관되면서 KB부동산은 민간기관으로, 부동산원은 공공기관으로 전국주택가격동향조사를 각각 작성하며 이원화 되었습니다.

​업계에서는 집값 흐름을 면밀히 파악하기 위해 두 기관의 발표자료를 같이 보는 것을 권하고 있습니다. 부동산 분야도 데이터의 생산과 공개자료가 늘어나 정확한 이해를 바탕으로 데이터를 활용한다면 시장흐름을 파악하는 데 큰 도움이 될 듯 합니다.

한국부동산원은 매주 ‘주간아파트가격’을, 매월 ‘주택가격동향’을 각각 발표하는데 매월 발표하는 통계는 아파트와 단독주택, 연립주택 등을 모두 포함하고 있습니다.

표본조사 규모는 월간 4만 6170호(아파트 3만 5000호, 연립 6350호, 단독주택 4820호)이며, 주간은 3만 2000호라고 합니다.

[디트 REPORT…Real Estate⑪]에서는 주택의 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다.

건축법 시행령 제3조의 5(용도별 건축물의 종류)에서 정한 주택의 종류는 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.

단독주택에는 ▲단독주택 ▲다중주택 ▲다가구주택 ▲공관이 있습니다

공동주택에는 ▲아파트 ▲연립주택 ▲다세대주택 ▲기숙사가 있습니다.
 
단독주택은 한 가구만 거주하기 위해서 단독택지 위에 건축하는 건축물입니다. 주변에 있는 1층 주택이나 2층 주택을 생각하시면 됩니다.
 
다중주택은 건물의 연면적이 660㎡이하이고, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 단독주택형 주거용 건물을 말합니다. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않아야 합니다. 각 호실별 욕실을 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치할 수 없습니다. 학생 또는 직장인 등 여러사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 대학 근처의 하숙집을 생각하면 됩니다. 

다가주 주택은 건물의 연면적이 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 19세대 이하의 단독주택형 주거용 건축물을 말합니다. 독립된 주거형태를 갖추고 있습니다. 각 호실별 욕실설치가 가능하고, 취사시설 설치도 가능합니다.

그러나 가구별 개별등기가 안되고, 전체 건물의 주인이 1명입니다. 여러 가구가 살고 있지만 실제 건물주는 1명입니다. 원룸 건물을 생각하시면 이해가 쉬울 듯 합니다.

주택가격동향조사의 표본 가운데 가장 많은 아파트는 주택층수가 5층 이상인 주택을 지칭합니다.

연립주택은 대지, 복도, 계단 및 설비 등의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 하나의 건축물 안에 각 가구마다 독립된 주거생활을 할 수 있는 4층 이하의 공동주택을 말합니다. 건물의 연면적이 660㎡ 초과이고 개별등기가 가능해 세대별 소유자가 다릅니다.

다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이며 2세대 이상 거주할 수 있는 주택으로 보통 지하 1층∼지상 3층 이하 규모로, 지하도 독립된 주거생활을 할 수 있으며, 구분등기가 가능합니다. 이 때문에 집주인이 세대별로 각기 다릅니다.

기숙사는 학교 또는 공장 등에서 학생 또는 종업원을 위해 사용하는 건축물로, 공동취사 등을 할 수 있는 구조이지만 독립된 주거형태를 갖추지 않았습니다.

한편 빌라는 다가구와 다세대, 연립주택을 통틀어서 사용하는 용어라고 보시면 됩니다.

이 밖에 주거시설로 이용할 수 있는 고시원과 업무용 오피스텔, 노인복지주택 같은 준주택도 있습니다.

한편 전국주택가격동향조사 발표 내용 가운데 ‘전세가율’이라는 용어가 나옵니다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율을 말합니다. 평균전세가격을 매매가격으로 나눈 값으로, 전세가율이 높으면 높을수록 전세보증금을 돌려 받지 못하는 깡통전세가 될 우려가 있습니다. 부동산 시장이 활황일 때는 매매가격이 올라가며 전세가율이 낮아지지만, 반대로 시장이 침체될 때는 전세가율이 높아지는 경향을 보입니다.

아울러 ‘평균가격’과 ‘중위가격'라는 말이 나옵니다.

평균가격은 데이터 합산금액을 개수만큼 나눈 값을 뜻하고, 중위가격은 데이터를 순서로 배열했을 때 중간에 위치한 값을 말합니다.

연소득대비 주택 가격 비율(PIR: Price to Income Ratio)은 주택가격을 가구당 연 소득으로 나눈 배수이며, 몇년치 소득을 저축해야만 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입할 수 있는지를 알 수 있습니다. 주택구매능력을 나타내는 주요 지표로 보시면 됩니다.

주택구매력지수(HAI: Housing Affordability Index)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 경우, 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 뜻합니다. 주택구매력지수가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다고 풀이하시면 됩니다.

실거래가는 실제 거래된 가격을 말합니다. 

시세는 실제 거래가 없는 주택에 대해 주택담보대출 등에 활용하기 위해 조사된 가격이며, 공시가격은 주택관련 세금을 부과하기 위한 기준가격입니다.

공시가격은 주택에 적용되는 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택(아파트) 공시가격이 있고, 토지에 적용되는 표준지공시지가, 개별공시지가가 있습니다.

호가(呼價)는 매도인이나 임대인이 원하는 가격으로 실거래가와는 차이가 있습니다.