우리나라에서 '부동산' 용어가 공식적으로 사용된 때는 1912년 3월에 공포된 ＜조선부동산증명령＞과 동 시행규칙, ＜부동산등기령＞과 동 시행규칙 등에서부터라고 합니다.

민법에서는 ‘토지와 그 위에 있는 건축물 및 입목 등의 정착물을 부동산’이라고 정의하고 있습니다.

특히 주택은 부동산시장에서 거래의 대상이기 이전에 ‘가족이 사는 곳’입니다. 일각에서는 부자가 되려면 무조건 알아야 할 것이 부동산이라고 합니다.

디트뉴스24는 창간 21주년을 맞아 [디트 REPORT…REAL ESTATE] 코너를 신설, 정기적으로 대전과 세종, 충남의 부동산 관련 정보를 쉽고 재미있게 전달해 수요자들의 정보 해소에 일정정도 기여하고자 합니다. [편집자 주] 

[박길수 기자] 주택시장의 수요자 상당수는 한번쯤 주변 사람으로부터 “분양권을 팔아 꽤 많은 돈을 남겼고, 분양가 대비 솔찮게 차익을 남기고 매매했다"는 말을 들었을 것입니다.

여기서 흔히 이야기하는 분양권은 당장 입주해서 거주할 수 없는 권리인데요. 그 권리를 서로 사로 파는 것, 명의이전을 하는 행위를 분양권 전매라고 합니다.

아파트가 등기되기 전까지는 분양권 상태로는 매매가 불가능하게 막은 제도이지, 소유자 명의로 등기가 완료된 상태라면 그때부터는 분양권으로 보지 않기 때문에 매매를 할 수 있습니다.

2000년대 들어 주택시장이 회복되자 청약규제가 다시 강화되었습니다. 

2002년 투기과열지구제도를 재도입하고, 2003년 투기과열지구 내 전매제한을 강화했습니다.

2004년엔 전용면적 85㎡이하 민간아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급토록 하고, 2005년에는 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 민간아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대했습니다. 

전매제한도 조건에 따라 최장 5년으로, 재당첨 금지기간도 조건에 따라 최장 10년으로 늘어났습니다. 2006년에는 최장 10년까지 전매를 제한토록 했습니다. 

주택법 제64조에 따르면 주택의 전매행위 제한을 적용받는 주택은 ▲투기과열지구 ▲조정대상지역 ▲분양가상한제 적용주택 ▲공공택지 외 택지 ▲공공재개발사업 주택 등 5개 유형입니다. 

국토교통부는 9월 21일 제3차 주거정책심의위원회를 개최하고 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳을 투기과열지구에서 해제했습니다. 

지방은 대전, 충남 천안·공주·논산, 충북, 청주, 부산 해운대·수영·연제구, 대구 수성구, 광주,  울산, 전북 전주 완산·덕진, 경북 포항 남구, 경남 창원 성산구 등이 조정대상지역에서 모두 해제됐습니다. 

이로써 현재 101곳인 조정대상지역이 60곳으로 줄었고, 세종시를 제외한 지방 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐습니다.  

투기지역은 16곳에서 15곳으로, 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었습다.

조정대상지역의 해제는 공고한 날부터 즉시 발효됩니다.

주택시장의 수요자 상당수는 조정대상지역에서 해제되면 기존 분양권은 어떤 전매제한 기간을 적용받는지 가장 궁금해 하실 것 같습니다. '분양권'에 대한 관심이 높다는 것을 보여줍니다. 

전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산하도록 규정하고 있습니다. 아파트 청약으로 보자면 당첨된 날부터 기산한다고 보면 됩니다. 

분양권 전매제한 기간의 계산법을 보면, 전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 해당 제한기간에 도달한 때입니다.

당첨자 발표일이 2022년 9월 12일이고 전매제한 기간이 1년인 경우 전매제한 기간 적용은 2022년 9월 12일∼2023년 9월 11일까지이며 전매기간 종료일 다음날인 2023년 9월 12일부터 전매가 가능합니다.

분양권 거래시에는 '부동산 거래신고에 관한 법률'에 따라 지자체에 분양권 실거래가 신고를 해야 합니다.

조정대상지역에서 해제된 충남 천안·공주·논산과 충북, 청주는 전매제한 기간 자체가 사라져 즉시 전매가 가능합니다. 

현재 아파트 분양 계약 즉시 전매가 가능한 단지들은 광역시를 제외한 지방 중소도시 비규제지역 민간택지 분양이 대부분입니다.

전매제한이 사라지면 분양권을 매매할 수 있고, 전입 의무가 사라져 실거주하지 않고 전월세로 돌릴 수도 있습니다. 

​특히 비규제지역은 전매뿐 아니라 1순위 청약 자격 및 대출 부담도 덜합니다. 청약 통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 주택 소유 유무와 관계없이 가구주·가구원 누구나 청약이 가능합니다. 

재당첨 금지 규정도 적용되지 않습니다. 주택담보대출 비율(LTV)도 최대 70%까지 가능하고, 추첨제 비율도 전용면적 85㎡ 이하는 60%, 전용면적 85㎡ 초과는 100% 등으로 높아 가점이 낮아도 당첨 가능성이 상대적으로 높은 편입니다.

총부채상환비율(DTI) 50% 규제도 받지 않습니다. 2주택 이상 보유자도 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

조정대상지역에서 비규제지역이 되면, 우선 다주택자에 대한 규제가 많이 해제됩니다. 다주택자에 대한 취득세 중과가 줄어들어 2주택자여도 1주택자와 동일하게 취득세 1∼3%만 부과됩니다.

조정대상지역에서 해제되면 증여취득세가 중과되지 않아 상대적으로 부담을 덜 수 있습니다. 

아울러 이번 해제지역 내에서 증여로 주택을 취득한 사람은 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 1가구1주택 비과세도 적용받을 수 있습니다. 

​조정대상지역에서 해제된 지역이라도 수도권 과밀억제권역·성장관리권역·광역시 도시 지역은 여전히 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 제한됩니다. 대전광역시에서는 입주 때까지 전매제한 조치 등이 남는다는 뜻입니다.

자세한 들여다보면 2022년 9월 26일부터 비규제지역인 대전, 부산, 대구, 광주, 울산의 분양권은 2020년 9월 22일 이전에 분양했던 분양권은 거래가 가능합니다. 

하지만 2020년 9월 22일 포함, 이후에 분양한 광역시의 분양권은 전매제한 3년으로 거래가 불가능합니다.

또 입주자선정일이 10월 15일이고 전매제한기간이 6개월인 경우 다음해 4월 14일까지, 4월 15일부터 전매가 가능합니다. 

또 대전시 유성구는 2020년 6월 19일자로 조정대상지역으로 지정됐습니다. 지정 이전에 입주자모집승인을 신청했으나 미분양 물량을 조정대상지역 지정 이후에 공급하는 경우 전매제한기간은 지정 전 비규제지역일 때의 당초 전매제한기간을 적용받습니다.

세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군으로 이사하는 경우, 단순이사는 ‘불가피’한 생업상의 사정등으로 인정되지 아니해 전매동의를 받을 수 없습니다. 

청약을 해당 지역의 거주자 자격으로 당첨된 경우에 한정해 다른 지자체로 불가피한 생업상의 사정 등으로 이전한 경우에만 전매동의가 가능하며, 기타지역(광역시·도, 전국) 거주자 자격으로 당첨돼 기타지역으로 이전하는 경우에는 전매동의가 엄격히 제한되고 있습니다.

국토부는 조정대상지역에 따른 전매제한만 풀리는 거고 상한제 적용 주택이나 민간택지 전매제한 등은 유지되기 때문에 개별 입주자모집공고문을 확인해야 한다고 밝혔습니다. 

부동산 시장의 불확실성이 커지면서 계약즉시 전매가 가능한 단지의 관심이 상대적으로 커진 만큼, 이른바 전매제한이 없는 단지를 중심으로 가을 분양시장이 형성될 것으로 보입니다.

분양권 전매제한지역은 정해져 있습니다. 어떤 지역이 맞는지 일일히 따지기 어려우시다면, 정확한 것은 예비청약자가 청약을 넣으려하는 단지의 입주자모집공고문을 보면 자세하게 나와 있습니다.

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