[정기 기고③] 문서진 세종부동산정책시민연대 공동 대표
세종시 특수성 외면한 정부 판단... '청약경쟁률 딜레마'에 발목
이외 모든 지표는 '규제 완화' 요건 갖춰... 관련 정책 제고 필요성 제기
'세종시민 우선 청약률' 확대 등 제도 개선 절실... 최민호 시 정부 대응 주목

불합리한 부동산 규제의 벽에 갇힌 세종시. 사진은 신도심 전경. 자료사진. 
불합리한 부동산 규제의 벽에 갇힌 세종시. 사진은 신도심 전경. 자료사진. 

본지는 문서진 세종부동산정책시민연대 공동 대표를 통해 '부동산 시장'과 관련한 정보와 동향, 전망 등을 듣는 코너를 마련했다. 

정부 정책과 시장 추이 등의 변화가 나타낼 때, 정기 기고로 독자들에게 다가설 예정이다. 

문 대표는 (전)㈜네이버 서비스 기획팀장을 지냈고, 현재 한국공인중개사협회 세종부지부장, 세종부동산정책시민연대 공동 대표, 세종시 보조금 관리위원회 부위원장, 한국공인중개사협회 대의원 등을 맡고 있다.

지난 6월 30일 2022년 제2차 주거정책심의위원회(이하 주심위)를 통해 투기과열지구 및 조정대상지역에 대한 조정안이 확정됐다. 

이미 보도를 통해 알려진 것처럼, 지방권 가운데서는 대구 수성구, 대전 동구‧중구‧서구‧유성구, 경남 창원 의창구 등 모두 6개 시군구를 투기과열지구에서 해제하고, 대구 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경북 경산시, 전남 여수시‧순천시‧광양시 등의 11개 시군구는 조정대상지역에서 각각 해제됐다.

이와 함께 수도권에서는 안산과 화성의 일부 지역에 한해 규제지역 지정을 해제하기로 결정해 이 조정안은 5일부터 적용됐다.

규제 완화 대상에서 제외된 '세종시'... 세간 예상 빗나가  

세종시는 서울시와 경기도, 인천 등 수도권과 동일선상의 규제를 유지하게 됐다. 사진은 지난 5일 발표된 규제 지역. 국토부 제공. 
세종시는 서울시와 경기도, 인천 등 수도권과 동일선상의 규제를 유지하게 됐다. 사진은 지난 5일 발표된 규제 지역. 국토부 제공. 

이번 주거정책심의위원회의 조정안 대상 중 가장 큰 관심 지역은 역시 세종시였다.

세종시는 2017년 서울을 제외한 지방에서는 유일하게 조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 3종 규제로 지정된 이후 지금까지 유지되고 있다.

그러나 최근 주택가격이 전국에서 가장 급격히 하락하고 있는 현실을 고려할 때, 세종시도 이번 규제 완화 대상에 포함될 것이라는 예측이 일반적이었다.

이미 49주째 연속으로 집값이 하락하고 있는 세종시는 이미 일 년여 가까이 거래절벽에 가까운 거래량 급감을 보여주고 있다.

매매가격 증감률 기준으로 살펴봐도, 지난 일 년간 11.6% 가량 하락한 수치로 이는 세종을 제외하고 가장 크게 하락한 대구의 5.2%와 비교해도 두 배가 넘는 하락 추세를 보이는 상황이다.

더욱이 세계적인 금리 인상 기조와 맞물려 시장의 경직화는 더욱 심각해질 것으로 예상되고 있다.

그럼에도 불구하고 이번 조정안에서 세종시는 조정지역은 물론 투기과열지구에 대한 해제 대상에도 포함되지 않았다.

정부가 '세종시'를 완화 대상에서 제외한 배경은 

정부가 세종시를 규제 완화 대상 지역에서 제외한 배경은 무엇일까. 이 근거를 정량적 요건 기준으로 살펴보면 다음과 같다.

투기과열지구에 대한 지정과 해제는 공통요건과 선택요건으로 나뉘며, 공통요건과 선택요건 중 하나 이상이 충족되는 경우가 지정의 조건이 된다.

투기과열지구의 공통 요건으로는 ▷주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역이 대상이 되며, 조정대상지역 지정에 대한 공통요건은 ▷직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하는 경우가 그 대상이 된다.

세종시는 공통요건 기준으로는 이미 해제 대상이라고 볼 수 있다.

선택요건의 기준에서 세종시가 가장 영향을 받은 부분은 ▷최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우에 해당한다. 

세종시는 선택요건 가운데 청약경쟁률 부분에서 해제 요건을 달성하지 못하는 것으로, 국토부 또한 이와 같은 이유를 조정안 확정의 근거로 밝힌 바 있다.

2030년까지 건설 중인 '세종시 특수성' 외면한 정부 

여기서 우리는 세종시의 청약경쟁률에 대해서 타 도시와 동일한 기준을 적용해 판단한 주심위의 결정이 객관성과 합리성을 충족하는지 살펴볼 필요가 있겠다.

세종시는 타 도시와 달리 아직도 개발계획이 1/3 가까이 남은 행정수도급의 혁신도시라는 점에서 타 지역에 대한 청약수요를 정책당국 스스로 확대시키고 유지해온 도시다.

적극적 인구 유입을 위해 전국에서 가장 엄격한 분양가상한제를 유지하고 있어 청약에 따른 시세차익이 상당한 데다, 여전히 전국구 청약이 유지되는 몇 안 되는 지역인 세종시가 가지고 있는 청약제도의 특수성은 필연적으로 청약률의 과열을 불러올 수밖에 없다.

이러한 청약환경으로 인해 당해 거주자들의 청약기회가 희생되고, 청약경쟁이 비정상적으로 심화된다는 이유로 이미 시민사회와 세종시는 2021년부터 국토부와 행복청에 전국구 기타지역에 대한 완전 폐지를 주장하고 건의해 왔다.

2021년 국정감사를 통해서도 세종시 강준현 국회의원은 시민사회의 목소리를 담아 국토부와 행복청에 당해 지역 확대와 기타지역의 축소를 통한 청약률 정상화를 주장하고 건의한 사례도 있다. 

'청약경쟁률 정상화' 요구 거부해온 국토부

그러나 돌이켜 보면 세종시와 시민사회 등이 주장해온 청약률 정상화에 대한 요구를 일관되게 거부해 온 것이 바로 국토부였다는 점을 지적할 수밖에 없다.

국토부와 행복청은 지난 과정에서의 여러 요구에도 불구하고 적극적 인구유입을 통한 도시의 성장이라는 이유를 들어 기타지역 청약의 유지를 주장해 왔고, 청약경쟁률의 과열에 대한 지적에 대해서도 일시적 상황일 뿐 큰 문제 없다는 태도를 고수해 왔다.

그 결과 작년에도 당해 청약분 50%를 60%로 10%가량만 확대하는 형식적인 수준으로 마무리하는 것에 그쳤다.

정부의 오판에 의한 청구서 받아든 '세종시민'

2단계 투기과열지구와 1단계 조정대상지역간 규제 요건 차이. 국토부 제공. 
2단계 투기과열지구와 1단계 조정대상지역간 규제 요건 차이. 국토부 제공. 

이제 그 판단에 대한 청구서는 세종시민이 받게 됐다.

시장 상황의 급변에도 청약률 기준에 발목 잡혀 조정지역은 물론 투기과열지구에 대한 해제조차도 이뤄지지 않은 것이다. 현재의 제도와 기준으로 본다면 세종시에 대한 규제 완화는 시기를 기약할 수 없는 상황이 되어버렸다.

일부 커뮤니티에서는 세종시가 투기지역 해제를 신청하지 않아서 이번 조정안 대상에서 빠졌다는 주장도 제기되지만, 세종시는 이미 2019년부터 국토부에 투기지역 해제를 공식 건의해 왔다.

당시도 세종시는 부동산 거래가 크게 위축된 점과 부동산가격 상승률이 물가 상승률보다 낮은 점 등을 통해 투기지역 해제 정량요건을 충족했다는 이유로 국토부에 정식으로 해제를 건의했으나 이뤄지지 않았다.

결국 투기지역과 청약제도에 대한 문제는 정책 주체별 이견으로 오래전부터 평행선을 달리고 있는 상황이라 하겠다.

민선 4기 최민호 시 정부에게 던져진 숙제는 

최민호 시장에게 던져진 '부동산 시장 정상화' 과제. 사진은 인수위 시절 회의 모습. 자료사진., 
최민호 시장에게 던져진 '부동산 시장 정상화' 과제. 사진은 인수위 시절 회의 모습. 자료사진., 

민선 4기를 시작하는 최민호 시장은 이미 공약을 통해 세종시에 대한 규제 해제와 청약제도 변경을 약속했다.

세종시를 규제지역에서 해제하고 청약제도를 당해 거주자 80%로 확대하겠다는 공약이다.

세종시 주택시장의 안정을 위해서는 필요한 내용임에 틀림없다.

다만, 한 가지 아쉬운 점은 당선 이후 정책을 구체화해야 할 인수위원회의 활동내용에서도 공약의 수준을 넘는 어떠한 현실적 대안도 제시하지 못하고 있다는 점이다.

규제지역에 대한 해제와 청약제도의 변경은 세종시가 독자적으로 할 수 있는 부분이 아니다.

이는 시민의 의견을 종합하고, 구체적 근거와 대안을 바탕으로 국토부에 요구하고 공조해 나가야 할 사안이다. 이를 위해서는 치밀한 대응 논리와 실행계획 또한 필요하다.

세종시는 발 빠르게 투기과열지구 및 조정대상지역에 대한 정량조건 중 청약경쟁률에 대한 기준을 모든 지역에 일괄적으로 적용하는 방식에 대한 불합리성을 구체적인 근거로써 함께 지적해 나가고, 이에 대한 합리적 기준의 마련을 요구해 나가야 한다.

문서진 부동산시민연대 공동 대표. 
문서진 부동산시민연대 공동 대표. 

또한, 세종시의 청약 과열을 정상화하기 위한 안정화 정책과 청약제도의 과감한 변화를 실현해낼 추진력과 행동전략 또한 필수적일 것이다.

한편, 국토부는 현재의 복잡하고 중복되는 규제지역의 종류와 기준을 구조적 체계화를 통해 단순화시키고, 각 규제단계에 따른 규제의 강도와 내용을 명확하게 정립함과 동시에 지정 및 해제의 요건 또한 시장과 지역의 특성에 따라 능동적으로 변화시켜 나가는 모습이 필요할 때다.

현재의 부동산 시장에서는 금리라는 강력한 규제책이 이미 작동하고 있음을 고려해야 하기 때문이다.

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