탑립·전민동 주민회 김대중 회장
탑립·전민동 주민회 김대중 회장

공공의 이익을 위한 개인의 재산권 제한은 수십 년간 반복되는 해묵은 갈등이다. '최대 다수의 최대 이익'과 개인의 권리가 충돌하지만, 승자는 언제나 공공이다. 법에 토지 강제수용이 규정된 이상 개인으로서는 땅을 내주지 않을 방법이 없다.

택지개발을 위해 반드시 거쳐야 하는 토지수용은 '택지개발촉진법(택촉법)'과 '도시개발법', '공공주택 특별법'에 근거가 있다. 1980년 제정된 택촉법은 산업화 이후 주택난을 해소하기 위한 공공 주도의 대규모 택지개발을 가능케 했다. 주택공급정책은 ①충분히 많은 물량의 주택을 ②이른 시간 안에 ③수요자가 접근 가능한 저렴한 가격에 공급하는 것이 관건이다. 토지수용제도는 개발과정에서 발생할 수 있는 사회적 비용을 경감시키는 데 필수적인 역할을 했다.

하지만 2000년대 후반 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체하면서 개발에 대한 시각도 바뀌기 시작했다. 1기 신도시 등 국가가 주도해온 대규모 택지개발에 대한 수요가 감소하면서 개발 권한을 민간이나 지방자치단체에 넘겨 소규모 택지를 필요에 따라 개발하자는 주장이 힘을 얻은 것이다.

도심 내 노후지역의 재개발·재건축 필요성이 증가한 것도 이런 변화와 맞물려 있다. 이에 2005년부터 시·군 단위 도시기본계획 승인 권한이 지자체로 대폭 이양되기 시작했다. 이어 2007년 도시개발법이 개정되면서 민간도시개발 활성화를 위한 법적 근거가 마련됐다.

대전은 산업용지가 부족해 신규 기업을 유치하는 데 있어 어려움을 겪어왔다. 특히 지역에 둥지를 튼 기업이나 연구소들마저 새롭게 확장할 수 있는 부지가 없다 보니 대전을 떠나는 현상이 나타났고, 이는 인구감소로 직결됐다.
실제 대덕 특구의 경우 대전을 떠나거나 대전이 아닌 타지역에 분원을 설립하는 등 이른바 “탈 대덕 특구” 현상이 지속되고, 대부분의 연구원 내 부지 이용률이 90%에 달하는 등 포화 상태에 이르자, 신규 건물 확장을 포기하고 대전이 아닌 타지역에 지역조직을 설립하고 있어서, 대전시에서는 산업용지 확보로 지역경제 활성화를 도모하겠다고 하였다. 

이런 상황에서 대전 탑립, 전민지구 국가산업단지 개발 사업은 한국토지공사(LH)의 안산국방산단 조성 사업 개발 포기의 판박이라 할 수 있다. 

대전에서 세종으로 가는 길목에 들어설 안산국방산단 조성에는 5854억 원의 사업비가 들 것으로 추정된다.

2019년 5월 기획 정부 공기업 예비타당성조사에서는 159만 7000㎡이던 면적이 122만 4000㎡로 23%(37만 3000㎡) 줄고, 사업비도 7500억 원에서 5854억 원으로 1646억 원 감소했다.
면적과 사업비가 각각 줄면서 사업성이 낮아진 데다 사업 예정지에서 배제된 주민들 반발이 잇따르면서 시와 LH는 사업추진에 어려움을 겪어, 기존 한국토지주택공사(LH)에서 타 공공기관으로 전환해 추진하게 되었다.

대전시의 개발방식 전환은 2019년 5월 공기업 예비타당성조사 통과 전후 발생 된 외삼동 포함 개발, 사업 기간, 재정문제 등을 종합적으로 고려해 결정됐다.
개발규모 확대로 민원해소와 부족한 산업시설용지 공급측면 등에서 유리한 다른 공공기관 개발로 전환하는 것이 효과적이라는 자체 판단에서다.

안산 첨단국방산업단지는 도시개발공사와 같은 공공기관이 주축이 돼 특수목적법인을 설립하여 2020년 5월 투자의향서 접수를 시작하고 2020년 하반기말부터 본격적으로 추진될 예정이다. 또한 개발방식 전환에 따라 절차 간소화 등으로 당초보다 사업기간이 단축되어 2025년까지 180만㎡ 규모로 조성될 예정이다.

기획재정부에 공기업 예비타당성조사를 신청하지 않아도 되는 금융 관련 공기업과 사업을 추진하는 방안을 검토 중이며, 이 경우 주민들이 반발하는 구역도 사업 예정지로 포함할 수 있다.

현재 대전도시공사에서 탑립⋅전민지구 산업단지개발에 따른 토지보상 방법도 강제수용방식으로 토지보상이 이루어져 토지주들은 결사반대를 외치고 있다.
탑립⋅전민동 토지주들은 탑립동 전민동 산업단지 개발방식을 공공기관인 중소기업은행 주관하에 시행하고 기타공제회가 참여하는 개발방식으로 탑립동 전민동 토지주들 함께 민관개발 방식으로 진행하고 있다. 49% 민간참여는 탑립동 전민동 토지주들 토지보상비용 산정에 대하여 PFV 법인의 이사회 의결을 통한 토지보상비용을 책정할 수 있는 사업방식이기 때문이다.

대전도시공사는 공기업으로서 사업추진에 따른 수행능력 확보의 장점이 있다면, 민관개발 방식은 공공성과 수익성, 안전성 확보와 대전 지역업체 개발 참여를 확대시키고 지역 주민 민원 해소를 할 수가 있다.

대전도시공사는 공공기관으로서 경직된 업무에 따른 사업추진 장기화에 따른 토지보상금 상승 예상으로 사업성 악화 시 대전시 부담이 요구 되는 단점이 있으며, 민관 공동개발은 공공기여에 대한 승인권자의 과도한 요구 시 수익성 악화로 공공부문이 50% 이상 지분 참여로 민간부문 의 영향력 견제가 가능하다.

민관개발은 중소기업은행·건설근로자공제회 민간을 주주로 하는 프로젝트 금융투자회사 또는 특수목적법인 설립해 이사회 의결로 총사업비 중 토지보상비 책정 후 해당 사업의 ‘민(PM)’출자자산관리회사(AMC)를 설립 후 토지보상 업무 일체 위임 하여 사업성 검토 후 토지보상금액 조정(사향)을 할 수 있다.

공영개발 방식으로 추진해왔던 안산국방산단 조성 사업 개발방식이 민관 공동개발 추진의 핵심이었던 특수목적법인(SPC) 구성에 대한 조정이 완료 수준에 접어들면서 사업추진이 가능해짐을 통해, 이에 공공 금융기관인 중소기업은행이 참여할 경우 기획재정부 공기업 예비타당성조사를 받지 않아도 되는 등 절차가 간소화돼 대전도시공사가 제시한 완공 계획보다 사업 기간은 단축될 것으로 볼 수 있다.

대전시는 한국토지공사(LH)가 안산국방산단 조성 사업에서 발을 빼야만 했었던 치밀하지 못한 대전시 행정의 실망감을 반복하지 말고 실패를 반복하지 않기 위한 특단의 조치와 대책이 앞서야 할 것이다.

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