[정기 기고①] 문서진 세종부동산정책시민연대 공동 대표
심상찮은 주택 가격 하락세... 2022년 대선 변곡점 예고

본지는 문서진 세종부동산정책시민연대 공동 대표를 통해 '부동산 시장'과 관련한 정보와 동향, 전망 등을 듣는 시간을 마련했다. 

정부 정책과 시장 추이 등의 변화가 나타낼 때, 정기 기고로 독자들에게 다가설 예정이다. 

문 대표는 (전)㈜네이버 서비스 기획팀장을 지냈고, 현재 세종시 보조금 심의위원과 한국공인중개사협회 세종부지부장, 세종부동산정책시민연대 공동 대표 등을 맡고 있다.

'일반청약 배정률' 조정이 2022년 세종시 부동산 시장의 핵심 변수로 부각되고 있다. 자료사진. 
'일반청약 배정률' 조정이 2022년 세종시 부동산 시장의 핵심 변수로 부각되고 있다. 자료사진. 

지난 20대 국회에서 발의된 후 5년을 끌어오던 국회법 개정안이 올 9월에야 그 문턱을 넘었다.

작년만 하더라도 '세종의사당 확정' 정도의 소식이라면, 세종시 부동산 시장은 훈풍을 넘어 열풍이 불었을 법한데, 지금 분위기는 차분하다 못해 냉랭하다.

세종시 주택가격은 지난 5월경 하락으로 전환된 이후 6개월째 그 추세를 지속하고 있다. 주택가격이 계속 내림세를 보이는 유일한 지역이기도 하다.

이 흐름이 폭등에 따른 단순한 조정기라고 보기에는 심상치 않은 면들이 있다. 급격한 거래량 감소와 동반된 심각한 매수 심리의 위축이 그것이다.

2년 내 최고 거래량이었던 1870건 대비 최근 10월 거래량은 185건에 불과하다. 고점 대비 10% 수준으로 급락한 수치다.

이와 함께 100을 기준으로 매수세와 매도세 우위를 척도하는 KB 매수 우위 지수로 봐도 최고치였던 167.9에 비교해서 지난 10월은 23.08로 전국 최저치를 기록하고 있다.

서울, 경기, 충남, 충북 등이 모두 여전히 100을 크게 웃도는 것과 비교해 보자면, 세종시 매수심리는 사실상 꺼져가는 상황이라고 볼 수 있다.

세종시 부동산 시장 흐름과 관련해 주목되는 몇 가지 맥락들을 짚어 보고자 한다.

우선, 급등한 주택가격 문제다.

지역적 대체재가 없어 가격 민감도가 낮은 수도권 주택시장의 특성과는 달리 세종시 아파트 가격은 여전히 주변 도시와 가격 우열에 영향을 받을 수 밖에 없다.

작년 1월 기준으로 대전과 비교해서 약 1.1배 정도 수준을 유지하던 세종시 아파트 평균가격은 최근 10월 기준으로 약 1.5배 이상 높아진 상태다.

세종시 주택수요의 가장 큰 유입원인 대전에서 세종으로의 이전수요가 상당수 조정될 수밖에 없는 원인이다. 가격 부담이 너무 커진 것이다.

다음은 대출 규제에 민감한 시장구조 문제다.

문서진 부동산시민연대 공동 대표. 
문서진 부동산시민연대 공동 대표. 

2020년 7·10대책의 여러 규제 여건 속에서 대출 규제는 세종시에 특히 많은 영향을 미치는 것으로 보인다. 평균적인 소득수준은 높은 편이지만 자산구조가 취약한 세종시 구성원들의 특성상 대출 없이 주택을 매수할 수 있는 수요층은 수도권 등에 비해 한정적이다.

특히 매매가 대비 전세가, 즉 전세가율이 44%가량에 불과해 갭투자가 제한적인 세종시의 주택가격 구조는 외부의 관외 수요에 대해서도 대출 규제에 더 큰 영향을 받게 만드는 원인이 된다.

이미 올해부터 기준 금리 인상은 시작됐다. 지난 10여 년간 볼 수 없었던 연속 분기 금리 인상이 예견되기도 한다. 내년에도 기준 금리는 상당폭 인상될 것이라는 전망 속에서 대출 규제는 크게 강화될 수밖에 없는 분위기이다.

금리와 대출정책 변화 속에 세종시 부동산 시장은 앞으로도 그 영향을 피할 수 없는 처지에 놓여 있다.

또한 공급확대 정책으로 인한 수요 심리 변화도 큰 맥락 중 하나다.

정부의 2.4 공급대책에 발맞춘 세종시의 추가 공급 계획 발표는 시장의 매수심리를 무겁게 한다. 지난 4월 도심 밀집화를 통한 신도심 1만 3천 호 공급 계획에 이어, 8월에는 택지지정을 통한 읍면지역 1만 3천 호 공급 계획이 추가로 발표됐다.

실제 공급까지는 상당한 시간이 걸릴 것이지만, 이와 같은 공급확대의 일관된 시그널은 시장 참여자의 매수 심리 진정에는 분명히 기여하고 있는 것으로 보인다.

세종시 분양시장의 변화 또한 살펴보아야 할 대목이다.

관평원 사태로 불거진 국민적 공분 속에 결국 10여 년의 명맥을 유지하던 이전 종사자 특별공급이 폐지됐다. 50%를 차지하던 공급물량이 일반 청약자들의 몫으로 확대된 것이다.

그와 함께 세종시 요구와 더불어민주당 세종을 강준현 국회의원 제안으로 대두된 기타지역 분양정책에도 변화가 진행 중이다.

세종시 당해 지역 공급물량이 증가하고 기타지역 청약에 대한 거주요건 및 전매제한 요건 등이 크게 강화될 것으로 예상된다.

이는 기타지역 청약률 감소는 물론 주택 수요 시장에도 변화를 예고한다. 상당수 시장 참여자들을 매수 대기 수요에서 분양 대기 수요로 이동시킬 가능성이 높다.

이와 같은 다양한 시장여건의 변화 속에서 세종시 부동산 시장은 대선이라는 큰 이벤트를 목전에 두고 있다.

양당의 후보자들은 각자 나름대로 부동산정책의 방향성을 제시하고 있다.

큰 틀에서 보면 실수요자에 대한 지원 확대나 주택 공급확대에 대해서는 두 후보자 모두 유사한 지점을 가리키고 있지만, 부동산 규제에 대해서는 양측이 완연하게 상반된 입장을 보인다.

민주당 이재명 후보는 임기 내 250만호 추가 공급을 제안하면서, 그 중 100만호 이상을 저렴한 임대료로 30년 거주가 가능한 '기본주택'으로 공급을 약속하고 있다. 공공이 주도하는 공급을 강조한다고 볼 수 있다.

반면 윤석열 후보는 임기 내 20만호 '역세권 첫 집' 공급과, 30만호의 '원가주택' 공급을 주장한다. 민간규제 완화를 통한 민간 주도 공급을 우선시한다는 점이 이재명 후보와는 다른 점이다.

두 후보 모두 공급확대를 통한 시장 안정이란 전제를 공유한다는 점에서, 세종시도 주택 공급의 확대라는 현재 기조는 지속될 것으로 예상 된다.

그러나 부동산 규제에 대해서는 두 후보가 상반된 입장을 가진다.

이재명 후보는 실수요자를 위한 지원을 말하면서도 투기 근절을 위한 규제 강화에 초점이 있다면, 윤석열 후보는 전반적인 규제 완화를 전면에 내세우고 있다.

이재명 후보는 부동산 시장 정상화를 위한 분양원가 공개, 후분양제 등의 도입계획과 함께 국토보유세를 도입해 부동산 보유에 대한 실효세율을 강화하고 이를 바탕으로 비필수 부동산에 대해선 강력한 규제를 통해 처분을 유도한다는 입장이다.

이에 반해 윤석열 후보는 양도세, 보유세, 1주택자 종부세 등 대부분 규제를 완화하겠다는 방안을 제시하고 있다. 공시가격 현실화도 그 속도를 늦추겠다는 내용이다.

세종시 현안과 관련해선 아직 두 후보가 큰 차이를 보이지 않는 모양새다.

청와대 제2집무실 설치와 공공기관 추가 이전에 대한 필요성에 대해서 두 후보는 일치된 목소리를 내고 있다.

다만, 대선 레이스가 본격화 되면 행정수도와 개헌 등의 아젠다에 대해서 두 후보가 어떠한 입장 차이를 보일지 지켜봐야 할 것으로 생각된다.

부동산 시장여건의 급변, 규제와 완화로 대비되는 양당의 부동산정책, 추가 공급 확대 여부 등 2022년 세종시 부동산 시장은 격랑 속에 놓일 전망이다. 

그것은 정책결정권자를 판가름하는 세종시민의 숙제로 오롯이 남아 있다고 볼 수 있겠다.

그러나 어쩌면 숱한 정책을 통한 수년의 노력에도 실패했던 부동산 시장의 안정은 우리의 선택을 넘어 물가와 금리라는 세계적 조류에 의해 뜻밖에 성취를 이루게 될지도 모를 일이다. 

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