기준금리가 연 0.5%로 역대 최저 수준이지만, 2020년 오피스텔 시장은 초저금리의 수혜를 누리지 못했다. 일반적으로 오피스텔이나 상가처럼 임대 목적의 수익형 부동산은 안정적인 월 수입 매력으로 인해 저금리에는 투자수요가 늘어나는 유형으로 분류된다. 

하지만 건설사가 최근 3~4년 동안 공급량을 크게 늘렸고, 정부가 2주택 이상부터 높은 취득세를 부과하면서 틈새상품의 하나로 각광받던 시장 분위기가 한풀 꺾인 분위기다.

▲ 2021년부터 오피스텔 초과공급 이슈 일단락

부동산114에 따르면 지난 2018년~2020년까지 오피스텔 입주물량은 역대급 수준이다. 이러한 초과공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실 우려감도 계속됐다. 

다만 2021년에는 2020년보다 3만실 가량 줄어든 5만 7235실이 입주할 예정이고, 2022년에는 3만 9526실로 더 감소할 전망이다. 초과공급과 관련된 이슈는 올해를 기점으로 일단락될 가능성이 높다고 볼 수 있다.

이 때문에 장기간 하락 추세를 보였던 수익률은 현재의 전국 연 4.78% 수준에서 어느 정도 방어가 가능할 것으로 예상된다. 

오피스텔 재고가 상대적으로 많은 수도권과 광역시의 수익률을 살펴보면 △대전(7.04%) △광주(6.65%) △인천(5.60%) △부산(5.06%) △경기(4.73%) △대구(4.66%) △서울(4.46%) △울산(4.26%) 순으로 수익률이 높다. 

▲ 분양물량 줄었지만, 청약성적은 ‘별로’

지난해 수도권 분양물량도 2019년 보다 9460가구 줄어든 2만 4781실을 기록했다. 2년 전인 2018년(5만 7676실)과 비교하면 반토막으로 줄어든 수준이다. 

다만 이러한 물량 감소에도 불구하고 과거부터 누적된 재고물량(분양+입주)이 상당해 청약성적이 저조한 것으로 풀이되고 있다. 

청약홈 기준, 2020년 하반기 수도권에서 오피스텔 단지들의 청약성적을 살펴보면 청약에 나선 18개 단지 중 13개 단지가 청약마감에 실패했다. 

오피스텔은 청약통장이 필요 없어 투자수요가 유입된다는 점을 고려하면 실제 계약으로 이어지지 못하는 경우도 상당하다. 올해 분양물량이 과거보다 줄었음에도 불구하고 상당수가 미분양으로 쌓였을 가능성이 높다.

▲ 오피스텔, 사무실과 아파트 사이에서 ‘갈팡질팡’

임대수익형 상품에 해당되는 오피스텔은 기본적으로 사무실 수요가 받쳐주는 직주근접 지역이 수익성 확보에 유리하다. 

바닥난방이 가능해지면서 아파트 소형면적 수준의 아파텔(아파트+오피스텔) 상품이 소비자에게 각광받고 있지만 여전히 대부분은 원룸 형태에 머무르고 있다. 아직은 1~2인을 위한 사무실 용도로 쓰이는 경우가 대부분인 이유다.

특히 최근 들어서는 정부가 2주택자 이상의 다주택자에 대한 취득세를 중과하면서 주택수에 들어가는 아파텔에 대한 선호도가 과거보다 더 낮아진 분위기도 감지된다. 

여기에 코로나19 감염이 확산되면서 재택근무가 늘어나고 주요 도심의 상가와 사무실의 공실 비율이 늘어났다는 점들도 오피스텔이 틈새상품으로의 힘을 발휘하지 못하는 이유 중 하나다.

최근의 주택시장 트렌드를 살펴볼 때 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로만 사무실 수요 쏠림이 예상된다. 

2021년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 단지를 중심으로 공실 없이 연 4~5% 수준의 평균수익률을 기대하는 전략이 유효해 보인다.