7.10 부동산대책을 통해 이른바 임대차3법이 시행되고 있다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 8월부터 시행되고 있으며, 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행예정이다. 

임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(5%이내)인데 이는 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있다. 

반면 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점이 시장의 이슈로 부각됐는데 법 시행 후 1개월이 경과한 현재 임대시장의 변화에 대해 분석했다. 

▲ 전세매물의 희소성

임대차3법 시행 한달, ㈜직방에 따르면 임대시장의 가장 큰 변화는 바로 시장에 전세매물이 희소하다는 점이다. 지난 2년간 서울 아파트 가격이 급격히 상승하며, 절세에 대한 니즈가 증가했는데 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이 이번 7.10대책에 삽입됐다. 

또 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가됐다. 결국 이 같은 점이 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있으며, 시장에서 전세매물의 감소로도 이어졌다고 판단된다.

한편, 임대차3법 중 계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 최대 2년간을 더 거주할 수 있는 권리를 임대인에게 청구하는 것이고, 임대인은 예외사항을 제외하고는 이를 수락해야 한다.

덧붙여 전월세상한제를 통해 종전 보증금에서 최대 5%이내로만 올릴 수 있도록 가격억제책을 쓰고 있어 임대인 입장에서는 재산권의 행사에 제약을 받게 됐다. 

이에 신규임차인과의 계약이 우선시되고 있으며, 종전 임차인과는 실거주 또는 직계존비속의 거주 등 예외사항을 활용해 계약을 종료하는 방법을 통해 규제를 우회하고 있다.

▲ 전세의 소멸과 월세의 가속화

전세시장이 불안정 할 때마다 항상 나오는 시장의 이슈는 전세시장의 소멸과 월세시장의 도래다. 앞서 제시한 근거를 토대로 분명 시장에서 전세매물은 급감했고, 월세매물은 급증한 사실을 확인할 수 있다. 

하지만 이 같은 논란은 2012년에도 논의된 바 있다. 당시에도 전세매물의 감소로 전세시장이 소멸될 것이라고 했는데, 결국 전세시장은 현재까지도 유지되고 있다. 

현재와 같은 대출 규제상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조이며, 거주의 안정성측면과 부동산의 미래가치라는 투자자들의 시각을 감안하면 전세시장은 축소되더라도 소멸되지는 않을 전망이다. 

▲ 2012년과는 다른 임대시장의 대변환 예고

임대차3법의 시행 후 한달이 경과했다. 시장의 예측대로 전세시장은 단지별로 가격이 오르기도 하고 기존 전세매물이 월세로 바뀌기도 하며 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있다. 

특히 소형면적 중심으로 월세전환이 나타나고 있는데 임대인 입장에서는 보증금 반환의 부담이 적고, 임차인도 월세부담이 적기 때문에 가능한 현상으로 보인다. 또한 제로금리에 가까운 저금리가 지속되면서 보증금보다는 월세 수입을 더 선호하게 된다. 소형면적이 자리잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 존재한다. 

한편 거주요건의 강화로 인해 시장에서 임차인들에게 공급되는 이른바 민간임대시장이 축소될 것으로 예상된다. 통상적으로 신축아파트 단지의 경우 시장가보다 낮은 가격에 임대시장이 형성되지만, 최근에는 거주요건을 채우기 위한 임대인들의 입주로 그 시장도 줄어들고 있기 때문이다. 

물론 전세시장이 소멸되고 월세시장으로 급격히 전환되지는 않을 것으로 보이지만, 확실히 2012년과는 다른 임대시장의 대전환이 예상되기 때문에 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보인다.