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투기과열지구 민간택지 분양가상한제…위축된 지방주택시장 배려
투기과열지구 민간택지 분양가상한제…위축된 지방주택시장 배려
  • 박길수 기자
  • 승인 2019.08.12 13:42
  • 댓글 0
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주택 가격 끌어내릴 파괴력 기대하기 어려워

민간택지 분양가상한제 도입에 따른 주택시장 파급효과

연내 투기과열지구 아파트 분양계획
연내 투기과열지구 아파트 분양계획

정부가 12일 ‘분양가 상한제 개선방안’을 발표하며 민간택지 분양가 상한제 도입을 결정했다.

이번 개선안에는 분양가상한제 적용지역의 지정기준을 바꾸는 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용을 강화하는 내용이 담겼다.

지난 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해 위축된 지방주택시장을 배려하고 가격불안 진원지만을 정밀 타깃(target)하기 위해서다.

향후 일반에게 공급하는 20세대 이상의 민간 공동주택(아파트 등)이라면 사실상 분양가격을 택지비(택지의 감정평가액(공시가격, 예외 실거래가)+택지비 가산비))와 건축비(기본형건축비+건축비 가산비)로 한정함으로서 민간 아파트 분양가격은 지금보다 낮아질 전망이다.

분양가 상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다.

다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것이다.

정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다.

한편 청약가졈이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약시장으로 이전할 것이다.  분양가 상한제 실시 지역의 분양예정 사업장들은 적절한 분양시기 조율을 놓고 처한 입장에 따라 셈법이 복잡해질 것이다.

지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해 왔던 정비사업지들은 민간택지 분양가 상한제 적용 기준이 관리처분계획인가에서 입주자모집승인일로 바뀌며 고분양가 단속을 피하기 어려워졌다.

임대 후 분양 카드를 검토할 수도 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않는다.

인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있다. 정비사업 진행도 숨을 고를 전망이다.

사업초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상된다.

분양가 상한제란 타격을 피해 수익성을 높일 수 있는 우회로 찾기에 고민이 커졌다. 분양가 상한제를 피할 수 있는 1대1 재건축과 임대 후 분양카드를 검토하겠지만 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측·담보하기 어렵다는 면에서 신규 진입 수요는 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것이다.

민간택지 분양가 상한제의 순기능 이면에 우려할 점이 있다.

인근 지역시세보다 낮은 분양가는 로또청약이라는 부작용을 불러올 수 있다. 인기지역의 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림과 과열현상이 야기될 전망이다. 단기 불법전매 등 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다.

규제지역의 분양물량은 대게 무주택 세대주에게 청약우선권을 주므로 무주택자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전세가격 상승이 나타날 수 있다.

분양시장은 조정지역과 투기과열지구를 중심으로 청약규제의 수위가 높다. 청약 1순위 요건강화, 전매규제, 재당첨 금지, 분양가 9억 원 이상 중도금 집단대출 규제 등 청약·거래·여신 등의 장애물이 많다.

민간부문의 분양가상한제 도입으로 분양가에 대한 수요자 만족도는 높아졌으나 인기 사업지의 청약경쟁률이 더욱더 치열해지는 양극화와 전매규제(투기과열지구 5~10년)와 실거주 의무 같은 거래 페널티(penalty)에 유의해야 한다.

다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나, 청약가점이 높은 무주택 세대 위주로 분양시장을 노크하는 것이 좋겠다.

옥석 고르기도 필요하다.

분양가 상한제 시행이 공급변수로 작용하며 주택 공급량이 출렁일 수 있는 데다 정부 부동산 추가규제로 주택시장의 거래량이 크게 개선되기도 어려울 것으로 판단되므로 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다.

세종 등 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 있는 투기과열지구내 분양예정 사업지는 연내 58개단지 6만 1287세대다.

 

 


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