올해 상반기 5대광역시와 지방 아파트 매매시장은 지역별로 양극화가 심화되는 모습을 보였다.

KB국민은행 부동산플랫폼 ‘KB부동산 리브온(Liiv ON)’이 2019년 상반기 주택시장을 결산하고 하반기 변수를 점검해 봤다.

5대광역시는 지난 2009년 상반기(-0.03%) 이후 10년 만에 0.56% 떨어진 가운데 대·대·광으로 불리는 대전(1.26%), 대구(0.30%), 광주(0.32%)는 상승했다.

조선산업 쇠퇴 등으로 지역 경기가 어려운 울산(-4.11%)은 17개 지자체 중 하락폭이 가장 컸다. 부산도 1.29% 떨어졌다. 기타 지방은 -2.15%를 기록해 2016년 상반기 이후 하락폭이 가장 컸다. 경북(-3.12%), 충북(-2.57%), 경남(-2.49%), 강원(-2.35%), 전북(-2.33%) 지역 등은 2% 이상 떨어졌다.

◆전세시장은 입주물량 증가로 안정세 지속

지방 아파트 전세가격은 울산(-4.38%), 경북(-2.43%), 강원(-2.31%), 경남(-2.12%)의 전셋값 하락폭이 컸다.

◆하반기 부동산 시장 변수는?
올 하반기 주택시장은 상승과 하락 변수가 혼재하는 상황이다. 미국이 미중간 무역분쟁에 대한 우려로 기준금리를 인하할 경우 한국의 금통위도 기준금리 인하를 고민할 수 있다. 금리가 인하되면 주택담보대출 금융 비용이 줄어들어 주택거래량이 늘어날 수 있다. 다만, 집값 불안이 나타나면 추가 대책이 나올 가능성이 높다.

 
변수1. 금리인하, 금융비용 부담 낮아져 부동산 관심↑

미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장기대가 확대됐다. 이는 한국 역시 적절한 인하가 필요함을 시사해준다. 금통위가 기준금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다.

변수2. 유동성, 실물자산에 대한 구매 욕구↑

글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다. 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다. 경기활성화를 위한 국내 인프라투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회 요인이다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다.

변수3. 추가 정책변수, 불안한 강남 집값 안정에 기여

2018년 9·13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고, 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다. 금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제들이 거론된다.

변수4. 공급물량, 3기신도시 기다리는 ‘무주택자’ 청약 시기 눈치 

2019년 아파트 입주예정물량은 39만 5000호로 2018년 45만 5000호 정점 이후 감소했다. 2020년에도 33만 3000호로 입주물량 부담은 완화되고 있다. 그러나 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두 자리수 증가했다.

한편 2019년 아파트 분양예정물량 48만 7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다. 더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 것이다. 3기신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다고 하면서 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 줄어들 것으로 보인다.
 
변수5. 주택구입비용 부담 확대, 기존주택 갈아타기 부담, 신규 분양이 유리

5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택에 대한 구매력을 낮추고 있다. 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다. 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다.