오피스텔 건축허가 물량이 꾸준하게 증가하고 있는 가운데 올해도 많은 오피스텔이 입주할 예정이다.

공급과잉이라는 우려 속에서 오피스텔에 관심을 가지고 있는 수요자들은 임대수익률이 떨어지지 않을까 걱정이 많다.

임차수요보다 오피스텔 공급이 많을 경우 공실부담으로 신축 오피스텔은 여러 장점에도 불구하고 더 부담이 클 수 있다. 과연 신축 오피스텔의 임대수익률은 얼마나 될까?

부동산정보 서비스 ㈜직방이 신축 오피스텔과 기존 오피스텔의 임대수익률을 비교 분석했다.

국토교통부 오피스텔 실거래가(2019년 1, 2월 거래)를 분석한 결과 서울에서 2017년 후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 4.35%인 것에 비하면 0.46%p 낮다.

수도권 외에 부산(신축 3.89%/기존 5.08%), 대구(신축4.33%/기존 5.48%), 대전(신축5.75%/기존 7.65%), 광주(신축 6.36%/기존 6.41%), 울산(신축 4.20%/기존 10.29%)도 모두 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 보다 낮았다.

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 보다 낮은 이유는 임대수익률의 투자부분에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문으로 분석된다.

반면 수익부분에 해당하는 오피스텔 월세가격은 공실부담을 우려한 임대인과 지역 내에서 형성되는 임차인이 부담 가능한 월세 가격에 마지노선 영향으로 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성되기 때문이다.

신축 오피스텔의 매매가격은 기존 오피스텔보다 높게 형성되는 반면, 월세는 기존 오피스텔과 비슷하거나 큰 폭의 차이를 보이지 않아 신축 오피스텔의 임대수익률이 낮게 나타났다.

오피스텔의 입지 여건, 관리비, 주차가능 여부 등 다양한 조건에 따라서 매매와 월세가격이 차이가 나겠지만 신축 오피스텔이 기존 오피스텔보다 임대수익률이 낮게 나타나고 있다.

월세 매물을 찾는 임차인은 더 깨끗하고 개선된 신축 오피스텔에 매력을 느낄 수 있다. 임대료가 지불가능한 선으로 형성된다면 신축 오피스텔에 대한 선호도는 기존 오피스텔보다 더 높을 가능성이 있다.

하지만 신규물량이 많거나 공급과잉인 지역에서는 공실 우려로 인해 형성가능한 월세가격에 한계가 있다.

이러한 이유로 유사한 입지에 위치한 오피스텔이라면 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 임대수익률보다 낮게 형성될 가능성이 높다.

특히 신축 오피스텔이 역세권 입지, 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 편리한 구조, 보안체계 등의 임차인을 끌어들일 만한 매력적인 장점이 없다면 기존 오피스텔과 임대수익률 차이는 더욱 크게 나타날 것으로 예상된다.