9.13 부동산대책 후속 조치가 발표된 후 분양시장은 혼동 속에서 교차하고 있다.

무주택자는 당첨기회가 확대된 반면 추첨제를 통해 당첨 기회가 있었던 유주택자는 무주택자들에게 일부 물량을 떼어 줘야 하고, 그것도 모자라 잔여물량도 무주택자와 경쟁해야 하는 상황이다.

한창 분양을 준비 중이던 사업주체(건설사 등)는 주택보증공사(HUG)의 분양보증 일정 조율 움직임으로 인해 자칫 계획했던 시기에 공급에 차질을 빚을까 고민이 깊어졌다.

예비청약자들은 이러한 변화를 사전에 인지하고 청약해야 한다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에서 9·13부동산대책 이후 청약전략에 대해 다음과 같이 정리했다.

◆당첨 기회 확대된 무주택자들 청약시기에 연연하지 않아도 돼

무주택자들은 앞으로 추첨제로 공급되는 물량도 유주택자보다 우선해 당첨자로 선정된다.

현재 추첨제가 적용되는 경우는 85㎡이하의 경우 청약과열지구에서 공급물량의 25%, 85㎡초과의 경우 수도권 공공택지에서는 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 추첨제 비율이 달라지며 투기과열지구에서는 공급물량의 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급된다.

하지만 앞으로 주택공급에 관한 규칙 개정이 시행되면 첫 번째로 추첨제 대상 물량의 75% 이상이 무주택자들에게 우선 공급된다.

이어 두 번째로 나머지 25% 물량의 경우 첫 번째에서 낙첨된 무주택자와 1주택자(기존주택 처분 조건)에 우선 공급되고 첫 번째, 두 번째에서 잔여물량이 나와야 일반 유주택자에게 배정이 된다.

결국 첫 번째, 두 번째에서 청약이 마감되면 유주택자들에게는 기회조차 돌아오지 않는 셈이다.

따라서 무주택자들의 경우 관심 단지가 있었다면 시기가 중요하지 않고 적극 청약하는 것이 좋다.

오히려 관심 단지가 개정 규칙을 적용받게 된다면 당첨기회가 확대되기 때문에 상황이 좋아진다고 볼 수 있다.

청약가점이 낮은 무주택자들은 특히 85㎡초과에 추첨제 물량에 집중하는 것이 좋다.

추첨제 물량의 75%가 무주택자에 우선 공급되는 만큼 낮은 가점으로도 당첨가능성이 높아지기 때문이다.

◆유주택자는 규칙 개정 이전에 청약 서둘러야

당장 유주택자는 관심 단지의 경우 규칙 개정 시행 이전에 공급되길 바라야 할 처지다. 시행 이후에는 무주택자와 다시 경쟁해야 하기 때문이다.

1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다.

기존주택 처분 미행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3000만 원 이하 벌금 처벌 규정이 생기면서 논란이 있었으나 팔고자 노력한 사실이 입증되면 실제 처벌을 면할 수 있다.

이 또한 기존주택 처분 조건이 분양 받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정되기 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양받은 시점부터 준공 후 6개월까지이므로 최소한 2년 이상 처분할 수 있는 시간이 있는 만큼 큰 부담을 가질 필요는 없다.

따라서 유주택자라고 해서 처벌 조건 때문에 청약을 주저하기 보다 그만큼 가치가 있다고 판단되는 물량이라면 청약하는 것이 좋다.

85㎡초과 물량은 분양가 자체가 부담이 될 수 있어 일찌감치 청약을 포기하는 무주택자가 있을 수 있는 만큼 유주택자가 불리하지 않을 수 있다.

◆분양권 전매금지 강화 등 유의해야

주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 분양권 전매제한도 강화된다.

‘분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 및 개선안’에 따르면 수도권 공공택지(공공분양, 민간분양) 내 분양가상한제 적용주택은 분양가격 책정 범위에 따라 3년에서 최대 8년까지 전매가 제한되며 공공택지 내 공급 주택 일부는 거주의무기간도 강화됐다.

민간택지의 분양가상한제 적용주택 역시 분양가격 책정 범위에 따라 최대 4년까지 전매가 제한된다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “잦은 청약제도 변경으로 수요자들의 혼란도 가중되고 있지만 제도 개편의 궁극적인 목적은 투기적 가수요를 막아 무주택자 등 선의의 실수요자들에게 당첨 기회를 확대하는 하는데 있는 만큼 변경된 제도를 잘 이해하면 실수요자들에겐 규칙 개정이 좋은 기회가 될 수 있다”고 조언했다.