취득세 영구인하, 세종시가 최대 수혜자
산업부 등 이전, 기업 사무소 개설 관심
대전 포함 입주 2만9000세대, 전세가 하락

2013년 계사년이 저물어 가고 있다. 한 해 동안 행복도시에는 1-1생활권 호반베르디움을 시작으로 12월 3-3생활권 모아미래도와 중흥S클래스까지 아파트만 약 1만2000가구의 분양에 성공하며 부동산 불패신화를 이어가고 있다. 일부 단지에서 청약 3순위 미달도 발생했지만 정부의 양도세 감면혜택 등에 힘입어 선착순 분양 등을 통해 분양을 마무리 지었다. 또한, 각 생활권별로 상가가 경쟁적으로 공급을 개시해 첫마을 앞뿐만 아니라 각 생활권별로도 건물이 올라가는 것을 쉽게 볼 수 있다. 올 상반기부터 분양을 한 1생활권의 아파트 단지 내 상가가 고가의 분양에 성공하자 언론에서 상가 분양가 거품론을 제기하기도 했다.

행복도시 내에는 원룸 등의 다가구가 허용되지 않는다. 이 때문에 행복도시 주변인 금남면 용포리와 장군면 봉안리, 대교리, 도계리 그리고 연서면 보통리와 5생활권 인접인 부강면까지 다가구가 집중 공급되면서 주변지역 지가상승을 견인했다. 심지어 2012년에 비해 2배 이상 오른 지역도 있다.

2014년은 중앙행정기관 2단계 이전이 완료되는 해로서 세종시 부동산 경기의 향후 동향에까지도 영향을 미치는 중요한 시기라 할 수 있다. 또한, 첫마을에 이어 행복도시 내에 본격적으로 입주가 시작되는 해이기도 하다.

내년 상반기로 예정된 세종시 2-2생활권 아파트 공급이 세종시 분양시장은 물론 행복도시 다른 생활권의 입주실적에도 영향을 미칠 전망이다. 사진은 2-2생활권처럼 설계공모로 지어진 2-3생활권(첫마을) 전경.

2014년 세종시 부동산경기와 관련된 대내외적 상황을 살펴보자면 ▲첫째, 주택 취득세 영구인하 혜택 지속 ▲둘째, 신규 분양아파트 양도세 감면혜택 종료 ▲셋째, 정부청사 2단계 이전 완료로 세종청사 근무인원 1만명 시대 도래 ▲넷째, 대형마트 착공 등 생활편의 시설 증가 등이다.

12월 10일 통과된 취득세 영구인하안은 주택 소유 여부와 관계없이 취득세율이 주택 가격 6억 이하 1%, 6~9억이하 2%, 9억 이상 3%이다. 개발면적 2200만평에 20만 가구가 목표인 행복도시가 최대의 수혜자가 될 전망이다. 특히, 기존과 달리 이번에는 주택 소유 여부를 불문하기 때문에 외지인들이 주택을 취득하는데 있어 한결 비용이 적게 든다.

금년 4.1부동산대책 중 하나인 신규분양아파트 5년간 양도세 감면 혜택은 연말에 종료하게 된다. 금년 분양 시장에서 소비자들의 외면으로 3순위에 미달된 아파트들이 이 혜택을 가장 많이 받았는데 내년의 분양시장에서 어떤 영향이 있을지 주목된다. 물론, 내년의 분양 시장은 입지 면에서 우수하다는 2, 3생활권이 분양에 나서기 때문에 별 영향은 없어 보이나 관심 갖고 봐야할 대목이다.

이제 세종청사는 보건복지부, 산업통상자원부 등이 12월에 이전함으로써 명실상부한 행정의중심축이 됐다. 근무 인원 만해도 1만명이 넘는다. 현재 여러 여건상 모두가 이사를 오지 못하고 수도권에서 출퇴근이 이뤄지고 있지만 대전정부청사 이전에 비하면 속도가 빠른 편이다. 올해 이전한 부서 중 대기업 민원이 많은 산업통상자원부와 고용노동부가 있어 기업체들의 사무실 혹은 오피스텔이나 파견 직원의 주택 수요가 어느 정도 될지가 주목된다. 중앙공무원을 제외하고 수도권에서의 인구 유입은 부동산과 건설관련 업종, 정부부처 출입기자들밖에 없었던 현실에서 기업들의 세종시 진출여부는 관심가는 대목이 아닐 수 없다.

금년에 비해 정주여건은 나날이 좋아지고 있다. 그간 대형 쇼핑몰이 없어 불편을 호소하는 행복도시 주민들을 위해 홈플러스와 이마트가 6개월 앞당겨 착공, 내년 12월 준공을 계획하고 있고 1-3생활권에 CGV와 농협하나로마트가 들어서는 몰리브 상가는 2015년 5월을 준공 목표로 하고 있다. 첫마을을 비롯해 각 생활권별로 상가 건물들이 준공하면서 병의원, 학원 등을 비롯한 편의시설들이 증가하여 명품 주거단지로 한층 발전하고 있다.

내년의 주택시장을 예측해볼 때, 아파트매매가는 약보합세, 전월세 가격은 하락이 예상된다. 현재 행복도시 내 아파트의 거래가액을 보면 84㎡를 기준으로 할 때 평균매매가는 3억 전후, 평균 전세가는 2억 정도다. 전세가는 주변시설이 어느 정도 갖춰진 첫마을이 강세인데 2억3000~4000만원에도 거래가 이뤄졌다.

세종시 부동산 경기의 흐름에서 내년이 중요한 이유는 행복도시 내 입주하는 주택수가 오피스텔 포함해 약2만세대가 되기 때문이다. 인근지역인 대전에도 약 9000세대가 입주를 앞두고 있다. 입주물량만 총 2만9000여 세대에 이른다. 이중 오피스텔 및 도시형생활주택도 약 4000가구가 입주 예정이어서 전월세 가격의 하락은 불가피할 것이다. 입주가 원활히 이뤄진다면 한층 행복도시 발전이 탄력을 받을 수 있겠으나, 반대의 경우에는 한동안 침체를 벗어나기가 쉽지 않을 것이다. 입주가 원활하지 못하면 분양시장에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있다.

내년 주택 분양시장은 한 마디로 매우 밝다. 입지 면에서 가장 우수하고 설계공모를 통해 대기업진출이 확정된 2-2생활권이 분양을 앞두고 있고 올 12월 모아미래도를 필두로 3생활권에서도 분양이 본격 시작됐기 때문이다. 3생활권은 세종시청, 법원, 검찰청, 경찰청 등 자치행정과 관련된 시설이 들어오는 생활권으로서 북으로 금강이 흐르고 외곽순환도로와 공동주택단지 사이에 위치한 근린공원 및 완충녹지에 3.5㎞ 정도의 가로수길이 조성될 방침이어서 금년에 분양한 1생활권에 비해 인기가 있을 것으로 판단한다. 현재, 한양수자인의 10년 임대아파트가 분양을 준비하고 있고 LH에서 올 연말 공동주택용지 5필지를 공급한다. 모아미래도와 중흥S클래스의 성공적인 분양에 힘입어 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.

내년 주택분양 시장의 핵으로 떠오른 2-2생활권의 성공적인 분양이 행복도시 아파트 전체에 어떤 영향을 줄지도 지켜봐야 할 대목이다. 전체적인 가격 상승으로 이뤄질지 차별화로 갈지는 지켜봐야 할 일이지만 분양성공이 행복도시에 대한 기대감을 상승시켜 1생활권의 입주를 촉진시키는 계기로 작용했으면 하는 바람이다.

상가분양시장은 공급이 크게 늘어나 소비자들의 선택이 중요해질 것이다. 세종밸류시티를 스타트로 백화점 예정지 주변의 2-4생활권이 본격적으로 상가 분양을 시작했고 12월에 이뤄진 시청인근의 상업지와 2-2생활권 상업지, 또한 기 분양된 1-1생활권의 상업지 및 금년 12월 26일 입찰이 이뤄진 1-5생활권을 비롯한 상업지들도 계약과 동시에 상가를 분양할 개연성이 매우 크다. 또한 1-4생활권의 아파트 중 단지 내 상가를 아직 분양하지 않은 한양수자인 등이 상가분양을 계획하고 있다.

상가 분양가는 현재 수준보다 같거나 높을 수 있으나, 공급이 많아지는 하반기엔 조정이 있을 수 있다. 상가 분양가는 1층 기준으로 2000~3300만원까지 형성되어 있는데 임대사업자들은 상가 매수 시 임대예상가를 꼼꼼히 살피는 지혜가 요구된다.

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