28일 목원대서 차기정부 정책방향 세미나… 주거복지 유사, 속도가 관건

   
박근혜 새누리당, 문재인 통합민주당 대선후보의 부동산관련 공약 비교
차기 정부의 부동산정책은 주택경기 회복을 위한 단계적 대책을 벗어나 장기적 정책방향을 모색해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원 두성규(50) 건설경제연구실장은 28일 오후 2시 목원대학교 사범대 세미나실에서 ‘2013년 부동산경기전망과 차기정부의 부동산정책 과제’를 주제로 열린 ‘17회 정기 학술세미나’에서 “차기정부는 정책의 신뢰회복, 시장경제 원리작동, 변화를 수용하는 주택시장의 새로운 질서를 구축해야한다”며 이같이 말했다.

두 실장은 “2000년대 초 주택경기 호황으로 주택보급률이 급격히 상승, 2002년 이후 보급률이 100%를 넘어서면서 .주택시장의 구조적 변화가 본격화됐다”고 했다. 그러면서 “신규주택 수요가 2020년 36~37만호, 2030년 30만호 안팎으로 감소할 것”이라고 내다봤다.

   
한국건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장이 '차기 정부의 부동산 정책 과제'를 주제로 발표를 하고 있다.
주택수요 감소 대신 임대수요 증가… 전세 줄고 월세 늘고

그는 또 “주택가격 상승에 대한 기대심리가 하락하고 투자수요가 위축되면서 주택매입 수요가 감소하고 임대수요는 증가할 것”이라고 했다. 그러면서 “매매가격 대비 전세가격 비율이 상승하고 전세가 감소하는 대신 월세가 증가할 것”이라고 예상했다.

주택수요의 다양화도 국내 주택시장의 대세라고 분석했다. 그는 “1~2인 가구가 2010년 48.1%에서 2035년 68.3%로 증가해 소형 주택 수요가 늘어나고 베이비부머 은퇴자가 2010년 94만 명에서 2020년 148만 명으로 늘어나 중소형 및 전원주택 수요가 많아질 것”이라고 했다. 그는 “고소득층을 대상으로 한 고급주택 수요와 저소득계층 대상 주거복지서비스 수요가 동시에 증가할 것”이라고도 했다.

노후주택 정비 사업은 앞으로의 이슈로 지목됐다. 그는 “1980년대 지어진 20~25년 초과 아파트가 증가했다”며 “이에 따른 아파트 리모델링 사업, 뉴타운 사업, 도심 내 노후 주택정비 사업이 이슈가 될 것”이라고 했다. 15년 이상 노후 아파트도 2011년 300만 세대에서 2025년 785만 세대가 된다.

이에 따른 차기정부 주택정책의 과제로 두 실장은 ▲‘신규’ 주택시장의 구조변화 대응 ▲‘재고’ 주택의 관리강화와 재정비 지원 ▲수요맞춤형 ‘주거복지’의 실현을 제시했다.

그는 “신규 주택은 양적 공급에서 질적 수준 제고로 전환하고 민간부문 주택공급을 활성화해야 한다”고 했다. 재고 주택과 관련해서는 “공동주택 관리의 선진화를 위한 체계적 정비, 뉴타운 사업의 연착륙과 새로운 발전, 공동주택 리모델링 활성화, 노령화에 대응한 정책 지원 등을 추진해야 한다”고 했다. 그는 “공공임대주택 재고 확보, 민간임대주택 사업 활성화, 서민 거주 지원 확대 등 주거안정 대책도 서둘러야 한다”고 했다.

주요 대선주자들의 주택‧부동산 관련 공약에 대해서는 “주거복지를 지향하는 측면에서는 유사하지만 재정 조달방식이나 기존 주택시장의 구조적 모습을 고려할 때 속도는 다를 것으로 보인다”고 했다. 그러면서 “우리나라 주택시장은 전세제도로 매매시장과 임대차시장이 복합적으로 상호 작용을 해왔고, 따라서 정책 방향성 전환에 따른 속도조절이 중요한 과제”라고 했다.

그는 “정치적 이해관계를 앞세우기보다 소통하는 정책, 다양하고 빠른 변화의 흐름과 조화되는 정책, 선택과 집중을 통해 중산층과 서민을 아우르는 균형 잡힌 정책이 주택정책의 방향성이 돼야 한다”고 갈음했다.

   
한국자산관리연구원 고종원 원장이 '2013년 주택.부동산시장 전망 - 하우스푸어 대책'이란 주제발표를 하고 있다.
2013년 부동산 이슈는 ‘하우스푸어’

한국자산관리연구원 고종완(55) 원장(도시공학박사)은 ‘2013년 주택‧부동산시장 전망 - 하우스푸어 대책’이란 주제발표에서 “내년에는 올해대비 26만여 가구 증가에 그칠 것으로 추계된다”면서 “신규 증가 가구수는 50세 이상 노령 가구의 증가가 두드러진다”고 했다. 그러면서 “신규 발생 수요라 할 수 있는 증가 가구수가 감소하고 있고 신규 증가 가구의 대부분이 노령가구 및 1~2인 가구에서 발생하고 있어 주택수요에 미치는 영향력은 제한적일 수밖에 없다”고 했다.

주택시장의 가격하락과 상승세 둔화에도 ‘비탄력적 공급’은 지속될 전망이다. 그는 “수도권과 지방 주택시장이 2012년 들어 가격 하락세가 지속되고 있으나 인허가 물량은 급증하는 현상이 이어지고 있다”며 “과거 계획된 택지개발 사업, 전월세 시장 안정을 위한 자금지원 등 정책적 공급확대의 영향으로 공급시장의 자율적 기능이 약화된 상황”이라고 했다.

차기 정부의 주택정책 방향을 결정짓는 주요 이슈로는 ‘주택관련 금융부실 처리방식’이 될 것으로 보인다. 그는 “내년에는 단기적으로는 일명 ‘하우스푸어’로 대변되는 주택 및 부동산 금융관련 부실의 처리 방식이 중요한 이슈가 될 것”이라고 했다. 그러면서 “2013년 이후 국내 부동산시장은 취득세 및 양도세 감면연장 여부, 분양가 상한제 탄력적용 및 다주택자양도세 중과폐지 여부, 금리의 추가인하 여부, 가계부채 및 하우스푸어 문제해결 등 신정부의 주택 및 금융정책기조에 따라 주택시장의 방향이 결정될 것”이라고 했다.

한편 한국금융연구원의 보고서에 따르면 주택담보대출의 원리금 상환비율 60% 이상인 ‘잠재적 위험가구’는 56만 9천 가구로 대출규모는 149조 5천억 원으로 추정된다.

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