부동산전문가들, 주거는 노은- 투자는 둔산 꼽아
둔산과 노은. 대전의 최대 관심지역 두 곳의 자존심 대결이 치열하다. 전문가들 사이에서는 이들 지역을 서울과 비교할 경우 둔산은 강남, 노은은 일산 분당에 비유한다 .이 두 지역은 투자자들뿐 아니라 실제 거주자들 사이에서도 관심이 대상이 되고 있어 앞으로 한동안 보이지 않는 신경전으로 이어질 전망이다.
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둔산은 강남격, 노은은 일산 분당에 비유
부동산전문들과 부동산 출입기자들의 조언으로 양쪽 지구의 장 단점과 앞으로 추세 등을 정리해 본다.
우선 시민들이 알기 쉽게 주거와 상가 투자로 나눠보면 전문가들은 주거는 노은, 상가투자는 둔산을 꼽고 있다.
주거지역으로 노은을 꼽는 이유는 노은은 그린벨트로 둘러싸여 있는 데다 더 이상 개발 여지가 많지 않다는 점을 들고 있다. 둔산지역에 대해서도 선호도가 높은 것은 사실이나 둔산은 주거 기능과 함께 행정, 상업, 업무 기능 등이 복합돼 있는 데 반해 노은은 주거 기능에 대한 장점이 강하다. 노은이 당초부터 쾌적하게 조성된 택지라는 점은 대부분이 인정하는 부분이다.
실제로 아파트 단지의 경우 20여년 전에 설계된 둔산지역 아파트보다는 노은이 주차공간이 상대적으로 넓을 뿐만 아니라, 녹지지역을 많이 확보하고 있어 주거환경면에서는 노은이 우위에 서 있다는 것이다.
이에 따라 노은지역은 둔산에 장기간 거주한 이들 중 보다 한적하고 안락한 공간을 찾아 이동한 구성원이 상당수 차지하고 있다.
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복합기능 갖춘 둔산이 아직 유리...노은이 학군까지 갖추면 부각될 듯
둔산의 경우 행정과 상업, 업무, 주거 등 복합기능의 지구로 개발돼 편리성 면에서는 아직도 노은을 앞지르고 있다. 또 조성된 지 20여년 가까이 되면서 안정 단계에 들어 교육적인 면에서도 노은보다는 상대적 우위에 올라 있다. 특히 충남고와 서대전고, 둔산여고 등 둔산지역 고등학교가 명문으로 부상되면서 더더욱 주부들을 중심으로 선호되고 있다. 둔산을 떠나지 않게 하는 이유가 학군이라는 말이 쉽사리 나오는 것도 이 때문이다.
그러나 노은도 이 같은 분위기 조성은 얼마 남지 않았다는 게 전문가들의 설명이다. 주거하는 층이 대체로 중류 이상인데다 학구열 또한 높은 편이어서 고등학교 등이 들어서는 2-3년 뒤에는 또 하나의 명문학군으로 떠오르는 것은 시간문제라는 설명이다. 따라서 현재 개발중인 노은 2단계 지구에 입주가 완료되는 2005년 이후에는 주거지역으로서 노은이 손색이 없다는 설명이다.
상가 투자 면에서는 어떤가. 지난 87년 건설교통부로부터 개발계획이 승인돼 본격 시작된 둔산지구 택지개발 사업이 지난해 12월 마무리됐다. 토개공은 서구 탄방동에 위치한 590평 규모의 준 주거지분양을 마지막으로 지난 해 12월 3600필지 262만평에 달하는 모든 분양을 완료했다. 조성을 시작한지 17년만이다.
이로써 역대 충청권에서 개발된 택지 가운데 최대 규모이자 최고의 노른자 땅으로 지목됐던 둔산지구의 개발사업은 완성이 된 셈이다.
상가 투자는 둔산에 무게중심...노은 7000여세대 너무 작은게 흠
이에 대해 부동산전문가들은 이처럼 개발이 완료된 둔산지구는 이제부터 더욱 가치를 높여갈 것이란 전망을 내놓고 있다. 따라서 현재 한창 개발이 추진되고 있는 중이고 상대적으로 고립돼 있는 노은 보다는 열린 공간으로 자리잡은 둔산에 무게를 뒀다.
노은은 단지 조성이 완료될 경우 공동주택 7000여 세대와 개인단독주택 등을 포함해 모두 1만여 세대(3만5천여명)가 입주하지만 유동인구가 많지 않다는 데서 상업지역으로서의 발전가능성이 크게 높지 않은 것으로 보고 있다. 다만 소규모 자영업의 경우에는 이 같은 많지 않은 유동인구가 역으로 긍정적으로 작용할 수 있다고 보고 있다.
둔산의 경우 5만여 세대가 입주해 20만여 인구로 광역화돼 있는 데다 업무 상업기능이 대부분 밀집돼 있어 유동인구가 많다는 게 강점으로 꼽히고 있다. 따라서 앞으로 발전가능성도 노은보다는 둔산이 어느 정도 더 유리한 조건을 갖고 있다는 견해가 다소 우세하다.
전문가 조언=김종하 한국부동산금융연구원장, 박정환 거원종합개발 실장