전문가가 분석한 대덕테크노 밸리 분양 열기
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정부의 강력한 투기 억제책에도 불구하고 국민주택 규모는 1순위에서 마감이 되었고 나머지 평형도 2순위에서 분양 신청이 끝이 났다. 더구나 둔산 지역 이후 동시 분양으로는 최대 물량이어서 대덕 테크노 밸리의 열기는 이상 현상으로 까지 받아들여지고 있다. 동시분양 치고는 우수한 성적임에는 틀림이 없다. 불과 1개월도 안 된 시점에서 복수지구 계룡 리슈빌은 1·2순위에서 50%가 신청되고 3순위에서 마감된 것과는 사뭇 대조적이다. 오히려 대전지역을 겨냥한 정부의 강력한 부동산 안정대책이 무색할 정도다.
대덕 테크노 밸리의 분양 열기는 어떻게 해서 만들어 진 것일까.
우선 대전 아파트 시장의 잠재력을 들 수 있다. 아직까지 서민 및 투자가들에게 아파트는 여전히 투자의 호재가 되고 있다. 정부의 투기 억제책이 결국 미래 가치에 대한 기대심리를 잠재우기에는 역부족이었다는 것이다.
이는 결국 실수요자보다 투자가가 많다는 것이다. 우선 1순위에서는 일부 평형을 제외하고는 낮은 경쟁률을 보였지만, 주택 소유와 관계없이 청약이 가능한 1순위 또는 2순위에서 경쟁률이 높아진 것은 투자가들이 대거 몰린 결과라고 볼 수 있다. 매매가 비교적 잘되는 국민주택 규모의 경쟁률이 대형 평수보다 높은 것도 결국 매매가 잘되는 미래의 가치를 두고 투자가들이 분양 신청을 했다는 반증이다.
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매매 용이한 국민 주택 규모에 몰린 투자가
투자자들이 대덕 테크노 밸리를 선택한 이유는 향후 대전 아파트 분양가의 인상을 기대하였기 때문이라고 할 수 있다. 즉 시세차익을 노린 투자이다. 이번 동시분양의 분양가는 평당 460만원선에서 결정되었다. 이러한 가격수준은 인근 엑스포 아파트 30평대 평당 470만원선, 43평형 평당 490만원선에 비추어 보면 신규주택의 가격으로는 거품이 상당부분 제거되었다고 할 수 있다. 그렇다면 현재 분양가가 1년 내에 500만원 이상으로 상승할 가능성이 높다고 판단한 것이다. 더군다나 하반기에 분양가는 평당 500만원 이상으로 예정되어 있다. 따라서 이번이 시세차익의 마지막 기회라고 생각했을 것이다. 이러한 분양가 책정과 더불어 향후 인구의 증가 및 유입의 기대치 높아졌다. 그러한 기대심리의 원동력은 행정수도 이전 가능성을 전혀 배제할 수 없다.
또 다른 이유는 대단위 주거단지의 선호심리라고 할 수 있다. 이른바 아파트를 선택할 때 우선적으로 고려하는 것이 대단지, 쾌적성, 교육환경 등이다. 예전에는 근접성을 강조하였으나 교통수단의 발달로 직장과 주거지역의 분리현상이 나타나고 있다. 앞서 언급한 인구증가가 이루어진다면 대덕 테크노 밸리는 중·장기적으로 주거 선택요건을 충족할 수 있다고 판단한 것이다. 대덕 테크노 밸리의 2단계까지 고려한다면 약 10,000세대의 주거단지가 형성된다. 상업 및 유통시설도 보완될 것이므로 편리성도 충족한다. 개발제한구역이 남측에 있기 때문에 쾌적성도 타지역에 비해 우수하다. 대덕의 학군을 이용할 수 있다는 점도 요인이 되고 있다. 그렇게 되면 교육환경 또한 타지역에 떨어지지 않는다. 향후 증가되는 인구는 대덕으로 이동할 가능성이 상당하다.
이자 후불제 등 좋은 조건도 분양열기 도와
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마지막으로 정부 정책에 대한 틈새를 노린 투자자들이 대거 참여하였다. 현재 정부는 부동산시장으로의 자금을 차단하려고 노력하지만 투자자들은 오히려 갈구하고 있다. '부동산 불패'의 사고방식이 아직까지 우리나라에서는 팽배해 있다. 정부가 부동산 시장에 압력을 가한다면 냉각시기를 지나서 언젠가는 스프링처럼 올라갈 것이라는 것이다. 더구나 이번 동시분양에서는 중도금 융자 및 이자 후불제를 시행한다. 그렇다면 소액의 계약금만 지불하면 입주시기까지 자금걱정을 하지 않아도 된다. 향후 정부의 부동산 정책에 변화가 있다면 상당한 프리미엄을 누릴 수 있고, 설사 정책변화가 없다고 하더라도 입주시기가 되면 계약금만으로 은행이자보다는 수 십 배의 시세차익을 기대할 수도 있다. 안정적이면서 요구수익을 충족시킬 수 있다고 판단한 것이다.
올해 3월부터 현재까지 분양된 아파트는 10,223세대이다. 여기에 7월 이후에 분양 예정된 아파트는 임대 아파트를 포함하여 11,772세대이다. 사상 최대의 물량이다. 현재 1·2순위에 해당하는 28,000여명 중 상당 수가 이번 분양에 참여하였다는 것을 감안한다면 공급과잉의 우려를 낳게 한다. 이번 동시분양이 순조롭게 진행되었다고 하더라도 그러한 현상이 하반기에도 지속되리라는 보장은 없다. 이번에도 실감하였듯이 대단지의 편리성과 환경의 쾌적성을 제공하여 줄 수 있고 자녀교육에 별다른 지장이 없는 주거지를 위주로 투자시장은 형성될 것이다. 더군다나 동일 단지라 하더라도 선호 평형별로 국지적으로 가격변동이 일어날 것이다. 투자자의 입장에서는 이제까지 보다 더욱 신중하게 선택하여야 할 것이다.
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